第11批上海千万+新房评测
哲昌看房产
2023-11-19 12:56:46
😅上海二手房大降温的背景下，新房所谓的“倒挂”都是臆想出来的。本批次开始，采用之前笔记里提到的【三因子模型】，对新房的性价比作判定。
1⃣️安澜西郊 单价11.98
🌆价格与地段的匹配度：偏贵。徐泾2020年开盘的虹桥御墅单价8.8，📈幅36%，远高于公寓新盘5.8➡️6.2的升幅
🪨价格与品质的匹配度：较好。安澜西郊应该会是徐泾品质最佳的别墅。隔壁20年楼龄的九溪十八岛单价、总价与其相仿。一样买毛坯不如买新房。
⭕️户型：NA，花园独栋大同小异
2⃣️缦云上海 单价12.1
🌆价格与地段的匹配度：贵。杨浦贴着中环堪比其他区外环地段。即使规划的🫓全部落地，12.1价格也偏贵，何况现在配套约等于0
🪨价格与品质的匹配度：优秀。10-12w应该是改善盘的单价区间，缦云的面积段、3.3层高、会所等都达到了豪宅标准。
⭕️户型：较好。大户型比较舒适
⚠️特别提示：缦云KFS可能有风险
3⃣️杨浦城投悦江湾 单价9.9
🌆价格与地段的匹配度：极其糟糕❌。应该单价7.5（看齐上港星江湾）的杨浦中原上海之西伯利亚地段，开了9.9的惊人价格。
🪵价格与品质的匹配度：尚可。9.9w应该是介于刚需与改善之间的单价，层高3.1m，车位1:1.3，真石漆外墙，中规中矩的刚需盘。
⭕️户型：较好。得房率76-79%，114和142户型优秀，大户型小高层无连廊
4⃣️浦开云璟二期 单价9.1
🌆价格与地段的匹配度：优秀✅。有人吐槽浦开周边没配套。试问，9w单价有谁地段能与其相争？🚇14+21王道地铁线，覆盖整个浦东+浦西市中心的通勤。
🪵价格与品质的匹配度：优秀。刚需盘单价改善盘品质，全铝板外墙+小高层无连廊+泳池会所+停车位1:1.8+层高3.1-3.3m
⭕️户型：尚可。得房率68-77%，个人认为85、120两种户型较好
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