上海打新方法论：决定二手价格的3大因素

本篇旨在解惑，为什么有些认筹🔥的新房，到了二手市场表现一般。为什么一些无人问津的新盘，却获得了很好的收益？ ⚠️我总结出了三大关键指标，协助我们判断，XX新房究竟值不值得买。 1⃣️地段与价格的匹配度 大部分的新盘🏠，地段和价格是匹配的，但也有例外。🌰比如，闵行、浦东的一些地段，批的新房价格，会低于应有的价值（eg.古北尚公馆8.1w、瑞仕半岛璟庭6.4w），有利于买入获利。💦反面例子就是虹口、杨浦的一些地段，批的新房价格高于应有价值（eg.虹盛里9.9w、杨浦城投悦江湾9.9w），未来收益率要打折扣。 2⃣️品质与价格的匹配度 新房的品质档次可以粗分为三档： 💰💰💰豪宅 💰💰改善盘 💰刚需盘：真石漆/铝板外墙、层高2.9-3.05米、2梯4户连廊、小区内70-80%房源为100三房 字数原因，具体不多赘述。后续会在🌍：上海小克勒上展开长文分析。 ❓品质和价格的匹配度如何界定？ 这得结合时代背景来讨论。🌰比如，2019年的虹康昭晖苑开了12.5的单价。当时，12.5单价的基本都是豪宅。它只做到了改善盘品质，后续二手表现就一般。再举个🌰，同一时期开盘价都在5.8上下的森兰名轩、唐镇浦发罗兰/大名城、徐盈路万科/招商，✅浦东这几个盘，都是刚需盘价格改善盘的品质，物超所值。大虹桥就是刚需盘价格刚需品质，在二手市场的表现也有了差异。 3⃣️户型（得房率/卧室利用率） 新房卖的时候算建筑面积，但实际使用的却是套内面积。得房率更高的新盘，未来会更吃香。如P2就是个霸道的107户型，使用体验会超过大部分的120甚至130平，在二手市场会大大➕分。P3是一个比较好的98三房户型，套内吊打现在所有的连廊100平，使得蟠龙天地在品质一般、市场下行的前提下，还能有30%收益。P4就是烂大街的100户型，竞争力弱。 ‼️我们回顾下那些大肉盘，无一例外，三项指标里至少两项占优（云锦3、瑞9）。一些滑铁卢的热门盘为什么不好，也有迹可循。 有了3因子模型，我们就可以用来评估任何未来上市的项目，以免判断出现大的误差。