第十批上海新房千万+房源打新安全垫

😅之前的笔记里也强调过了，上海打新赚钱的时代已经结束了。本批次新房开始，也不说“预期收益”了，改为安全垫更合适 1⃣️世纪前滩天汇 单价13.2 本批次仅有的改善项目，前滩太古里上盖。上一批前滩天御和百汇园、百合园撞车，爆冷，未触发积分。本批次，继续推出258套。市场冷下来了未必要积分，⚠️低分高预算选手，可以抓住这次机会。前滩天汇未来二手，因高-低区景观之别，可能会有很大差异。预计西边套高区18-20，中低区14，平均15-16（参考浦江海德二手成交价），安全垫15%左右 2⃣️汇元玺 单价13.04 无数人翘首以盼的西岸金融城刚需盘。地段很不错，徐滨规划之核心，距离衡复风貌区等传统核心区也很近。制约楼盘上限的，是小区档次，2梯4户连廊100平，流水线生产。未来二手价格参考徐汇天悦（二手15w成交）+地段溢价2w比较合理，预计单价17w，安全垫30% 3⃣️保利滨江天珺 单价12.3 天珺和汇元玺同属徐汇滨江板块，都是100平为主的刚需盘，地段却相差了很多。一个是徐汇滨江规划之核心、靠近传统市中心，一个在徐滨的边缘，离核心区也远了，单价倒是只差了几千块。到了二手市场，两个盘的单价差距，应该会拉开至2w以上。保利滨江天珺预计二手15w，安全垫20%。依然是个不错的项目，本批次与汇元玺撞车，俩盘一共近800套，入围比2.5，裸分60分出头的也有机会 4⃣️金隅外滩东岸 单价11.96 ✨一梯一户全铝板小高层、宽间距、带会所泳池，刚需新盘里罕见的品质。痛点就是通风塔、和保障房连在一起（内部不联通）。综合得房率劣势、界面和地段优势，二手房参考阳光城檀悦的13.7成交价比较合理，安全垫15% 5⃣️华发静安华府 单价11.9 优点是得房率（少有的三个卧室能放床的紧凑新房）、🚗出行便利。缺点是配套、地铁差，颜值低、旁边有强力竞品（新湖青蓝）压制，预计小户型、大户型二手房均价看齐新湖青蓝的13w。小户型安全垫10%，156户型安全垫0或正挂