过去20年浦东买房的主流逻辑，已成反向指标

上海楼市的大周期，已经过了（）🤫 ✊在浦东买房，想要相对保值一些的话，得和之前反着来——避开外围的学区房、规划概念房。论据有以下三点： 1️⃣价格 20年前，陆家嘴的开盘价格非常贵。 2004年，仁恒滨江、世茂滨江2-3w，盛大金磐接近4万/㎡。 👑那时，陆家嘴就是全上海的房价高地 老静安的国际丽都城、静安枫景，也就在1.2-1.5w 浦东稍微偏一点的地方，价格一下子就降下来了。 2005年，御桥地杰国际城6800元/㎡ 2006年张汤才8000块单价。 👉浦东过去二手房涨幅领跑全上海，除了有发展快的原因，更关键的是【低基数】。 😱2024年，浦东的房价反转了，越是核心地段，相对房价越是便宜；越是偏远地段，价格越是比同环线竞品贵（见P2-P6） 10w的御桥、12w的北蔡，您受得了吗？ 📉浦东靠近黄浦的区域（陆家嘴、塘桥、杨东），却早已成为内环洼地。 花同样的钱，在黄浦、老静安、徐汇买房，都是一些小区档次甚至地段，都比浦东低一档的小区（见P7-P14） 2️⃣资源 2024年，上海已经步入成熟期，各项资源倾向于固化。 🌟浦东各项优质资源，仍然留在了内环 陆家嘴街道GDP6000亿元、仁济🏥、IFC、交通、教育 🌲还有一些买房人不太容易察觉到的要素， 浦明路沿线的楼盘，当时都是对标世界一流标准，动辄100米以上的楼间距。 🌆这种建设尺度，以及景观，都是市中心难再复制的资源 3️⃣供求关系 浦东外围的房子卖得贵，有一个主要原因——浦东涌入了很多人口，新增宅地供应却没跟上，造成了供求失衡。 ‼️需要我们警惕的是，浦东新房供应稀缺，只是人为造成的稀缺。 浦东过去靠着廉价批地、税收优惠，拉企业来落户，就能源源不断创造财政收入。 近些年，随着企业招商的饱和，浦东财政增长也开始放缓。 2024年1-4月份，浦东财政收入仅增长1.2%。 💡企业税收这条路子增长乏力之后，浦东会在土拍上有所动作。 ⚠️人为造成新房供应稀缺，是时候画上一个句号了。 另一方面，浦东的保租房，在外围区域大面积铺开。张江周边一圈的唐镇、孙桥、周浦、康桥都是重灾区，影响了商品房的租金水平。 👀浦东外围的房价还能坚挺多久，拭目以待。