江西丰城，某小区开发商咬定车库产权是他们的，没算进业主买房的钱里。业主停车，要么买，要么租。但部分业主不买账，认为车库归属说不清，尤其涉及人防车位，凭啥要交钱？想免费停！因为车库纠纷，部分业主干脆拒交物业费。物业公司收不上钱，撑不下去，突然“撂挑子”走人，瞬间乱了套，垃圾成堆、污水横流、电梯坏了也没人修。更让业主窝火的是，不少人提前交了一整年物业费，钱也没退。目前，小区陷入“没人管”的尴尬局面，成了三输的困局。 据九派新闻7月16日报道，今年三月，某小区的物业公司向社区提交《无法服务告知函》，宣布因物业费收缴率过低将于7月1日撤离小区。 撤离后，小区陷入无物业管理状态，部分业主预缴的物业费未退还，同时暴露出污水管道堵塞、电梯故障等问题。 原来，各方的核心矛盾源于地下车库权属争议： 开发商认为，地下车库未计入公摊面积，产权归属开发商，关键是，开发商还得车库维护成本（清洁、用电等）由开发商承担。 现在开发商给业主提供车位租赁，要收取月租240元，或者花钱购买服务，但业主拒绝付费停车。 部分业主质疑地下车库权属合法性，尤其涉及人防车位，以权属争议为由拒交物业费，导致物业费收缴率不足。 物业公司撑不住，直接提出不干了，物业公司按规提前3个月即3月31日通知撤离，7月1日撤场符合程序。 但是，因业委会改选多次失败，业主参与度低，物业公司无法完成交接及退费手续。 如今，小区陷入混乱状态，公共设施问题积压，污水外溢、电梯故障，需动用维修资金但无业委会审批。 目前，社区持续组织业委会改选，希望成功后推进物业交接及退费，但暂无新进展。 那么，从法律角度，这件事该如何评析呢？ 1、地下车库到底该归谁？开发商是否有权对地下车库收费？业主拒付停车费是否合理？ 《民法典》第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 开发商如可以举证证明地下车库未计入公摊面积，即未由业主分摊建设成本，且车库在业主当时购买房子的时候，并没有采取出售或出租或附赠的方式将使用权转让给业主，则车库的权属原则上归开发商所有。 而结合《民法典》第240条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 也就是说，开发商有权决定对尚未转移权属或使用权益的车位到底是租还是出售。 但是，正如有业主质疑的一样，人防车位权属确实存在争议。 《人民防空法》第5条规定，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 这说明，人防车库因功能具有特殊性，权属当然属于国家所有，使用管理等的权利由国家所有，但一般限于特殊时期。 同时，人防车位权属虽然不归开发商，但在非特殊时期的投资收益权属归投资方即开发商所有。 所以人防车位虽不可买卖，但开发商作为投资者享有使用权、收益权，故其转让行为不合法，但租赁行为合法。 因此，开发商有权对所有为转移所有权的车库进行租赁。非人防车位则不可以出售。 2、业主能否以车库争议为由拒交物业费？ 《民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 部分业主以“车库权属争议”为由拒交物业费，实质是将车库归属纠纷与合物业费支付义务捆绑。但法律上，物业公司提供保洁、安保等公共服务，业主已实际受益，车库权属争议属业主与开发商之间的纠纷，与物业服务质量无直接关联。 在司法实务中，业主对开发商的抗辩事由如配套争议不能直接对抗物业公司，除非物业参与侵权或合同明确关联。 因此，业主拒交物业费缺乏法律依据，应通过诉讼等途径解决车库争议，而非以物业费为筹码。 3、预缴物业费退还、公共设施维修责任由谁承担？ 《物业管理条例》第38条规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 结合不当得利制度，物业公司预收费用后未提供服务的部分应予退还。但因业委会缺位导致无法交接，责任在业主集体自治失灵，物业已履行提前告知义务，即有3个月缓冲期，故退费延迟不可归咎于物业单方。 而污水管、电梯等公共设施故障，依法应由全体业主共同承担维修义务。 《民法典》第273条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业委会缺位致使维修资金无法启动，业主需自担风险。社区组织改选属行政指导，无法替代业主决策。 对此，大家怎么看？
