北京顺义，男子17年前花3万元，买下一套农村房子，10年后原房主听闻要拆迁，要求

北京顺义，男子17年前花3万元，买下一套农村房子，10年后原房主听闻要拆迁，要求收回房子，法院判决他赔偿80万，原房主遂放弃收回。7年后房子拆迁，即将获得1135万元补偿，原房主：拆迁款应全部归我！ （案例来源：新闻报道，人物均为化名） 王军是四川人，父辈皆是农民，不过他很有头脑，不甘心一辈子窝在农村，便和妻子一起，远赴北京打工，同时带上的，还有他们患有身体残疾的孩子。 三口之家初到北京，挤在一间破败的出租屋里，王军夫妇省吃俭用，手头逐渐宽裕起来，便想在北京安定下来，逐渐产生买房的想法。 不过他们手头资金太少，商品房可望不可及，再加上孩子看病，还得预留一部分资金，王军便把目光，放在当时还未完全开发的顺义区。 经过多方打听，王军得知有个叫柳鸣的卖家，他是一个空巢老人，子女都已入城生活，他则独自一人住在农村砖房里，房子面积很大，但是十分破旧。 这套房子对柳鸣而言，实在有些鸡肋，他早就想把房子卖掉，然后搬到城里，和孩子一家生活在一起，这下王军想要买房，双方一拍即合。 由于双方都不是有钱人，对于房子的价格，两人都很在意，经过一番艰苦的讨价还价，最终两人商定，以3万元成交，在见证人的见证下，双方签订买卖合同。 由于农村房子没有产权，双方交易时，除签订合同外，柳鸣还另外提供一纸土地证明，王军当见证人面付清房款后，此事算是彻底告一段落。 至此，王军一家就住在这间砖瓦房里，期间也经历过不少修修补补，10年时间转瞬即逝，此时柳鸣突然听说，他原来的村庄即将拆迁。 想到拆迁可能会有巨额补偿，柳鸣十分后悔，当初真不该以3万元贱卖房子，于是他找到见证人，询问王军情况，并想要回房屋，却遭到见证人拒绝，他认为此举有违道德和诚信。 柳鸣直接找到王军，要求对方归还房子，柳鸣表示，这间房子不是卖给王军，而是租给他住，现在可以退还他3万元，不过王军要交10年租金。 王军予以拒绝，当初白纸黑字写的就是买卖房屋，怎么10年后就突然变成租房？ 柳鸣见状找到乡下的亲朋好友施压，希望王军能退回房屋，这次他可以做出让步，将3万元退给王军，还可免除10年租金。 王军还是不同意，柳鸣便诉至法院，一审法院审理后，认为两人的买卖合同无效，房子应归柳鸣，不过柳鸣得补偿王军80万。 这下柳鸣彻底傻眼，自己只是听说可能要拆迁，还没有个准信，哪里来的80万补偿？于是此事便一直搁置，柳鸣没有补偿王军，王军一家还住在房子里。 时间一晃又是7年，这套房子果然迎来拆迁，按照公布的方案，这套房子对应254万货币补偿，还可分得371平方米房屋，全部折算成现金，总价值高达1135万。 这下王军全家陷入巨大的喜悦之中，这么一大笔钱，足以确保后半辈子衣食无忧，可柳鸣彻底坐不住，他再次找到王军，要求履行一审法院判决。 80万与1135万，无论是谁都不会同意，柳鸣与王军再次对簿公堂，两人剑拔弩张，各说各的道理，那么，此事从法律上该如何？ 1.首先，该房屋土地性质为宅基地。 《土地管理法》第60条规定，集体土地流转应遵守法律规定程序，除另有规定外，集体土地使用权转让、出租限定在集体经济组织成员之间。 上述规定，俗称为“一户一宅、禁止流转”，农村宅基地不同于城市商品房，流转使用上有诸多限制，每户只允许有一处宅基地，而且不得流转给本村以外的人。 柳鸣卖给王军的房子，坐落在宅基地上，属于该村集体土地，禁止转让和出售，根据民法典第143条规定，双方之间的买卖合同，因违反法律的强制性规定而无效。 2.虽然买卖合同无效，但王军仍有权参与分配补偿款！ 双方的买卖合同无效，王军无法基于有效合同取得物权，不过在买卖房屋过程中，双方都存在过错，且卖方柳鸣过错更大，因此需承担主要责任。 根据北京高院相关会议纪要，在农村私有房屋买卖合同纠纷中，买卖合同被认定为无效时，卖方需补偿房屋增值利益的70%给买方，本案中即可参考此规定处理。 本案中安置房总面积为371平，王军应分得70%，即259.7平，柳鸣分得111.3平。 254万货币补偿中，126.6万与宅基地无关，这笔钱全部归王军，剩下的127.4万中，柳鸣只能分得30%，即38.22万。 至此，案子告一段落，双方合同虽然无效，但基于诚信原则，王军的相关利益，仍然受到法律最大程度的保护，他以3万元买房，最终获得利益超过800万，可谓赚得盆满钵满。 对此，你怎么看？你觉得判决合理吗？