北京，有一套法拍房，因其原主人不幸跳楼身亡，在拍卖公告中被赫然标注了“原屋主从屋内跳楼后当场死亡……”等瑕疵说明内容。这套房子评估价250多万元，第一次拍卖起拍价是179.5万元，无人问津，为促成交易，法院二次拍卖狠降36万，起拍价仅143.6万，引得近万人线上围观，却仅一人报名，是否有人出价不得而知。网友追问：人人都想捡漏，巨大的价格优势为何仍让人望而却步？ 据扬子晚报8月28日报道，在北京市顺义区一个名为丽喜花园的小区里，12号楼6层的一套三居室，曾经是李建军（化名）一家安宁生活的港湾。 然而，一场突如其来的变故，让这个家蒙上了阴影。数年前，李建军因个人原因，从这套房的窗户一跃而下，当场身亡。 据记载，救护车将其遗体运走后，房屋便一直空置，再无亲人居住。 悲剧发生后，一个现实的法律问题浮出水面。 原来，李建军生前曾向银行申请了一笔高达220万元的抵押贷款，这套房子便是这笔巨款的担保物。 李建军离世后，贷款的偿还成了问题，银行作为抵押权人，依据生效的法律判决，向法院申请强制执行，请求拍卖这套已设定抵押的房产，以收回贷款本息。 于是，这套承载着悲剧故事的房产走上了司法拍卖的舞台，法院首次尝试拍卖时，将其起拍价定为179.5万元，这相较于256.4万元的评估价，已有了不小的折扣。 然而，尽管价格诱人，拍卖公告中那一行冰冷的“瑕疵说明”像一道无形的屏障，劝退了所有潜在的竞拍者，首次拍卖最终以“零报名”的尴尬局面流拍。 2025年8月28日，法院启动了第二次拍卖，这一次，价格更具吸引力，起拍价大幅降至143.6万元，比评估价低了近113万元。 巨大的价差吸引了近万名网友在线“围观”，数百人设置了开拍提醒，大家都想看看，在巨大的利益和沉重的心理负担之间，究竟会如何抉择。 然而，直到拍卖开始当日傍晚，近万人的围观人群中，仅有一人鼓起勇气缴纳了14万元保证金，报名参拍。 这套带有“死亡备注”法拍房的最终命运，悬而未决。 那么，从法律角度，这件事如何看待呢？ 1、司法拍卖中，法院为何要对拍卖房产曾发生非正常死亡事件的信息进行披露？ 本案中，执行法院在拍卖公告中明确标注房屋内发生过跳楼自杀事件，这一行为通常被称为“死亡备注”。 有人认为这加剧了购房者的心理顾虑，导致了流拍，对债权人不利，但从法律角度看，法院的做法是合法、合规且必要的。 《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 诚信原则是民法领域的“帝王条款”，在拍卖法律关系中，法院作为拍卖人，与竞买人之间构成特殊的买卖合同关系，法院在该过程应当遵循诚信原则。 最高法《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》第六条规定，执行法院应当全面如实披露财产调查所掌握的拍卖财产现状、占有使用情况、已知瑕疵和权利负担等信息，严禁隐瞒或者夸大拍卖财产瑕疵。 可见，法院不仅要调查拍卖标的权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息，在掌握着关于拍卖标的的全部信息后，还负有向潜在竞买人如实、全面披露可能影响其竞买决策的重大信息的法定义务。 2、竞买人在竞得这套房产后，能否再以“凶宅”为由悔拍或撤销拍卖，要求法院返还保证金呢？ 最高法《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；…… 如果法院隐瞒涉案房产有人非正常死亡的情况，并成功拍卖，买受人事后得知真相，极有可能以“重大误解”或“欺诈”为由，请求撤销拍卖合同或要求赔偿损失。 具体到本案，法院已经在公告中披露了案涉房产存在原屋主跳楼身亡的情况，因没有人居住，遂决定以现状拍卖，在已经公告了已知瑕疵和权利负担的情况下， 竞买人在这种情况下，决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵。 这意味着，一旦竞买成功，买受人几乎无法再因房屋是“凶宅”为由向法院主张任何权利，所有相关的心理贬值和未来转售的困难，都将由买受人自行承担。 有人说，法院坦诚公开值得点赞，总比瞒着卖出去再打官司强，这价格在北京简直就是白捡，心里不膈应的绝对是血赚，转手租出去收益肯定不错。 也有人说，心里这关真的过不去，这不是迷信，是正常的心理芥蒂，家是放松的港湾，每天想着屋里发生过这种事，多压抑啊，宁可多花钱买个安心。 对此，您怎么看？ 欢迎关注@洋仔说法
