珠海这个网红盘值得买吗？

新香洲的禹洲香山首府，可以入手吗？ 最近，收到薯友的咨询，新香洲的网红新盘——禹洲香山首府，是否能下手。由于该房企此前官宣“爆雷”，大家担心开发商不能如期交楼。 那么，项目情况到底如何？今天来到现场，给大家带来客观测评。 [一R]地理位置：禹洲香山首府，位于正在更新改造的旺角百货对面，首期开发的住宅，紧邻心华路。 [二R]项目情况：整个小区规划有10栋住宅，占地面积约2万㎡，建筑面积约10万㎡，绿地率30.73%，容积率3.77，整体密度较高。产品方面，为30-32层高的塔楼，为两梯四户和两梯六户设计。 [三R]在售情况：项目规划总户数为665户，车位数仅有522个，车位配比不足1:1，目前首次开盘的为3栋，位置在两条马路的夹角处。 [四R]项目的优势在于地理位置优越，位于新香洲核心区域，未来享受周边的配套与资源都很方便。对于重视教育的家长来说，这里是九中的学区房，新香洲的热门学区，学校整体口碑不错，有一定的学区优势。 当然，楼盘的缺点，是你刷卡的底线。禹洲香山首府，有哪些缺点呢？ 其一，首期开发的小区，密度偏高，舒适度打折。 其二，目前在售的3栋是“路边房”，紧挨着两条马路，市区车流量大，选择靠近马路的房子，会有噪音与空气污染的影响。 其三，项目整体为30-32层的超高层，但楼间距仅约50米，未来部分楼层采光会受影响。 其四，车位规划不足，后期较为紧缺，购买停车位的成本较大。周边道路较窄，日常上班出行会有一定的拥堵。 其五，项目为大体量的旧改项目，开发周期长，未来可能面临二手房与新房一起卖的情况，二手房的价格也会受到一定的影响。 [五R]能如期收楼吗？配套能兑现吗？最后，我们再来看看项目开发的背景，以及禹洲的自身情况。事实上，上冲村旧改项目的周期很长，整体于2012年12月正式启动，前期工作就花了约8年时间。而在2020年，禹洲首次进入珠海，接手上冲村旧改项目，2023年才实现动工，目前还有很多村民的旧房等待清拆。 于此同时，禹洲集团的债务问题不断，早在2022年3月，便有一笔美元债券到期，因无钱偿还债务，宣告暴雷。 截止2023年中，禹洲集团总资产为1249.18亿元，总负债1109.86亿元，净资产139.32亿元，资产负债率88.85%。 所以，禹洲是否能消化上冲村如此庞大的旧改项目，未来的确存在许多不确定性因素，买家也需要谨慎。