环东海景现房测评，五年磨一剑，首开九珑岸

17年第一次去环东智谷片区看房，那时候新盘只有一个融信铂悦湾，销售指着沿海的一片空地说：“看，我们楼盘楼面价两万三，现在卖3万，对面保利，禹洲，首开，融信这几个楼面价都是3万多的，以后开盘肯定就是4万以上，现在买我们楼盘未来一定随便涨到4万。” 那会大家都还年轻，没经历过市场的毒打，不知道买房不是只会涨，没想到还会跌，那会的房子也太过好卖，无论是开发商还是购房者都坚信地产的神话，经济永远向好，房价永远上涨，预期过于乐观，连开发商都敢高价拿地，那还有什么好怕的嘞，可在镰刀之下，开发商也是韭菜。首开九珑岸是在17年拿的地，楼面价33692一平，按这个成本算，确实得卖到4万以上才会有利润空间，但决定面包价格的不是面粉，而是市场，就算开发商楼面价1万拿地，但凡市场允许卖4万，也绝不会卖3万，反过来也一样，就算开发商楼面价3万拿地，市场只接受2万的价格，也只能乖乖卖2万多，正反案例都比比皆是，比如集美新城联发，翔安新店龙湖。在17年高价拿地之后，往后的几年时间里环东智谷片区的认可度都不高，因为配套迟迟没跟上，首开也迟迟不开盘，一直到21年市场重新好起来，加上智谷片区的兑现完整度变好很多，一跃成为岛外配套仅次于集美的新城，那个片区的房子才开始好卖。可惜首开错过了21年最好的市场，一直拖到22年下半年才开盘，因此去化效果没那么理想，产品本身去化效果呈现两极分化趋势，131，143平两个两梯两户看海的大户型折后均价3.5左右，并且基本卖完，小面积尤其是不看海的户型3万以下也卖的不太理想，剩的也基本是小的。和市面上大部分新盘不同，其他盘都是精装期房，首开是毛坯现房，一直拖到了交付阶段才开盘，即买即交房，马上可以装修入住。也不同于其他盘只能看沙盘和样板房，首开每一套房子都可以实地去看，也是一个优势，不会和想象中的样子有误差。走进小区实地感受，现在已经很少有中庭做的这么大的新盘了，楼间距最宽的有75米，户户无遮挡，社区还难得的做了地下会所，有篮球场，会客区和健身区，提升了楼盘档次，建造和运营成本更高。总结： 1，看海和不看海的产品价格差距很大，即使是小户型86平的，同样中间楼层第一排看海的3.2+，第二排有遮挡的2.8+，差4000以上。 2，园林和入户大堂做的比较粗糙，毕竟没很多利润去做品质了。

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