上海新房独涨、二手房疯抢！2026开年楼市“冰火秀”，真相没那么简单202
上海新房独涨、二手房疯抢！2026开年楼市“冰火秀”，真相没那么简单2026开年的上海楼市，简直像场魔幻“冰火秀”。一边是新房逆势领跑，连续43个月环比上涨，1月均价冲到58903元/平，成了四大一线城市里唯一双涨的“独苗”；另一边二手房彻底“炸了”，1月前18天就成交12839套，单日最高1261套，热度直接碾压新房。这波行情看着热闹，其实全是政策和真实需求撞出来的火花，跟以前的炒房潮完全两码事。我的第一个观点：这波是“精准投喂”的结构性行情，不是“全面普涨”的炒房盛宴。新房能涨，核心是“好房太少+政策撑腰”。2025年第九批土拍，内环内压根没地块，优质房源全靠抢，开盘去化率普遍超80%。政策更是直接给外环外新房发“福利包”：非沪籍社保满1年就能买，首套商贷利率低至3.05%，500万的房子30年能省几十万利息。但远郊没配套的楼盘照样卖不动，二手房里远郊房源议价空间还在5%-8%。这就像奶茶店的爆款和滞销款，不是所有房子都能沾光，后续核心区优质房会更抢手，远郊房可能继续“躺平”。说到这个，二手房的“疯抢”也藏着门道。2026年1月1日起，不满2年的二手房增值税从5%降到3%，一套500万的房子直接省9万多，买卖双方都划算。加上2021年锁定5年的房源集中解禁，80%成交都是“卖旧买新”的置换需求。1月上海二手房挂牌量暴跌22%，核心区优质房源议价空间收窄到3%-5%，但老破大、远郊房还是要降价10%才好出手。我的第二个观点：政策是“帮自住”的“暖心包”，不是“喂炒房”的“兴奋剂”。上海新政全盯着刚需和改善，离婚3年内买房还按原家庭套数算，不满2年卖房仍要交税，炒房者想低买高卖基本没利润。1月成交主力是300万以下刚需房，占比超50%，投资需求不足10%。而且土拍楼面价托底，开发商没降价空间，新房是稳涨不是疯涨。后续政策红利慢慢消化后，市场会回归平稳，想靠炒房赚快钱根本不现实，毕竟现在的购房者都精得很，只看性价比不跟风。对了，市场分化已经深入骨髓。内环内优质学区房、次新房带看量激增，部分房源“连夜签约”；而临港、大虹桥等供应量太大的板块，新房扎堆，二手房去化周期超18个月。这就像挤地铁，核心地段的好房子人人抢，偏远地段的只能慢慢等。2025年上海某远郊板块新房卖了5000多套，二手房只成交800套，后续这些区域的二手房压力会更大，降价是大概率事件。我的第三个观点：2026年上海楼市会进入“强者恒强”的“分层时代”，板块和房源差距会越拉越大。数据显示，上海核心区与远郊房价差距已扩大至3倍以上，90-120㎡的改善三房成交占比超60%，是最抗跌的“硬通货”。随着非沪籍购房门槛降低，外环外地铁房会持续热门，而没地铁、没配套的远郊房和内环内暗卫老破小，会越来越难卖。后续这种分化会更明显，好房子越来越抢手，差房子可能陷入“降价也难成交”的困境，买房选错板块比买错时机更可怕。上海楼市的这波热闹，本质是政策把压抑的自住需求释放了出来。没有全民炒房的虚火，只有对“好房子”的真实渴望，这才是健康楼市该有的样子。你觉得这波热度能持续到年底吗？刚需现在上车还是再等等？来评论区聊聊你的看法～（素材来自网络创作无不良引导）
