【前言】
“零首付买房”听起来像天上掉馅饼,但背后可能藏着大坑!南宁小伙张三轻信中介“包办贷款”的承诺,掏了8万6,结果贷款黄了、钱也要不回了。
幸好他留了聊天记录和收据,一纸诉状把中介告上法院。最后法院判中介退7万4,但也给他上了一课:买房哪有“零首付”?征信不好别硬上,中介忽悠别轻信,白纸黑字最靠谱!
一、拍着胸脯的承诺:“贷款的事包在我身上”
2022年9月的南宁,秋老虎还赖着不走,空气里飘着湿热的桂花香。张三坐在出租屋的小马扎上,刷手机时突然弹出一条朋友圈广告,红底白字特别扎眼:“零首付购房!南宁江南区准现房,中介包办贷款,无压力上车!”
他心里“咯噔”一下。前两年创业做餐饮,遇上疫情亏得底朝天,手里只剩几万块流动资金,可结婚要买房的事儿催得紧。这“零首付”简直像根救命稻草,他没多想就点了广告里的“添加好友”。
加好友的是广西恒宇汇通房地产经纪有限公司的李四,头像是公司LOGO,朋友圈全是“客户零首付成交”的喜报。没聊两句,李四就发来定位:“哥,这房子性价比绝了,我现在带你去看,保证不白跑。”
下午三点,张三跟着李四进了小区。小区刚交房,绿化还没成型,但户型确实是他想要的两居室。站在阳台上,李四指着远处的地铁站:“明年地铁开通,这房价最少涨两千。关键是零首付,你今天定下来,我下周就带你办贷款。”
张三搓了搓手,没敢藏着掖着:“李老弟,我说实话,前两年创业欠了点钱,征信上有几笔逾期记录,银行能给我批贷款不?”
李四立刻拍了胸脯,声音洪亮得路过的保洁阿姨都看过来:“哥,这叫事儿?我们跟工行、建行的客户经理都是老熟人了,你这逾期又不是恶意的,保证给你搞定足额贷款。你就负责签字,其他的我来办。”
这话彻底打消了张三的顾虑。一周后,他揣着银行卡去了恒宇汇通的门店。李四递过来一沓单据,指着上面的数字说:“哥,你先交86200块,这里面包括5万首付垫付款、3万中介佣金,还有6200的评估费和权证费。等贷款批下来,这5万首付我们会帮你走流程退了,相当于没花首付。”
张三有点犹豫,这么多费用堆在一起,他手里的钱刚够。但李四催得紧:“这房子抢手得很,今天不交钱,明天就被别人定了。你放心,贷款下不来,这些钱全退。”
架不住催,也抱着对房子的期待,张三咬咬牙转了账。李四给他开了张手写收据,盖着公司的财务章,他小心折好放进钱包,觉得离成家的目标近了一大步。
二、从期待到焦虑:银行贷不下,中介推来高利贷
接下来的一个月,张三每周都问李四贷款进度。一开始,李四总说“在走流程,银行最近额度紧”;到了11月,干脆改成了“客户经理在出差,回来就办”。
张三心里犯嘀咕,但每次都被李四的“定心丸”哄过去。直到2023年1月的一天,李四突然约他在咖啡店见面,脸色比之前差了不少。
“哥,跟你说个事儿。”李四搅着冷掉的咖啡,“你那征信确实有点问题,银行那边卡得严,足额贷款批不下来。”
张三手里的杯子“咚”地撞在桌上:“那你之前说能搞定啊!这都四个月了,你跟我说批不下来?”
“别急啊哥,”李四赶紧摆手,“我给你想了个辙。我认识个做资金周转的朋友,你先从他那借5万补首付,利息不高,等后续我们帮你找其他银行批了贷款,再把这钱还上。”
“高利贷?”张三一下子站了起来,“你当初可不是这么说的!你说办银行贷款,怎么现在让我借私人的钱?这事儿我不干!”
李四的语气也冷了下来:“现在行情就这样,银行不放款我们有什么办法?要么你借钱周转,要么这房子就黄了,你自己选。”
那天不欢而散。回家的路上,张三越想越气,他决定去门店找李四当面理论。第二天一早,他赶到恒宇汇通办公地,却发现大门紧锁,屋内空荡,只剩几个纸箱。隔壁商户告诉他,中介公司上周就搬走了,连个新地址都没留。张三捏着那张皱巴巴的收据,感觉胸口堵得慌。这8万6是他攒了大半年的钱,就这么打了水漂?
三、找律师!袁诗芳:关键在“证据链”与“承诺的法律定性”
朋友劝张三:“别跟他们耗了,找个律师起诉吧。”经人介绍,他找到了当地的一家律师事务所的袁诗芳律师。
第一次见袁律师,张三把一沓材料往桌上一放:“袁律师,你帮我看看,这钱还能要回来不?”材料里有收据、转账记录和李四的微信聊天记录,还有当初的中介服务协议。
袁诗芳律师仔细翻阅材料,用笔标出关键内容:“你看,李四在微信里说‘保证搞定贷款’,这是一种明确的承诺,在法律上具有约束力。中介作出承诺却没有兑现,这就构成了违约。”她拿起收据和转账记录对比着说:“收据上没有写明款项的具体用途,但你的转账备注明确写着‘首付款’。如果对方声称这是服务费,就必须拿出证据证明他们提供了哪些具体服务。”
“当然,你的征信问题确实也存在过错,”袁律师客观地分析道,“但是中介在明知你有征信问题的情况下仍然作出包办贷款的承诺,这违反了中介行业最基本的诚信原则。根据江南区法院去年审理的类似案件,在中介无法提供付款凭证的情况下,法院判决退还80%的费用。这个案子的关键在于:第一,中介能否证明5万元首付款确实支付给了卖家;第二,评估费是否确实发生并支付。”
她打开电脑开始整理证据清单:“我们需要对微信聊天记录进行公证保全,确保聊天内容与转账时间能够相互印证,形成完整的证据链。如果对方声称是通过现金支付的,法院通常会要求他们提供卖家的收款凭证或证人证言,但他们很可能拿不出这些证据。”
听袁律师这么一分析,张三心里顿时有了底。当天就签署了委托代理协议,决定通过法律途径向恒宇汇通维权。袁律师还特别提醒他:“从你发现被骗那天起,必须在3年内起诉,否则法院可能不再保护你的权利。”
四、庭审交锋:证据对抗与法律原则的博弈
2023年7月,案件在南宁市江南区人民法院开庭审理。恒宇汇通派出的代理律师一上来就出示了一份《居间服务完成确认书》:“原告已经签字确认我方完成了房源对接和银行联络等服务,中介费应当按照约定支付。贷款未能办理成功,完全是由于原告自身的征信问题导致的。”
袁诗芳律师立即予以反驳:“这份文件只能证明你们提供了服务,但并不能证明你们履行了承诺!根据相关法律规定,中介机构故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况,导致委托人的利益受损,不仅应当退还费用,还应当承担相应的赔偿责任。”她向法官陈述:“被告声称已经将5万元首付款支付给卖方,请要求他们提供卖方的收款凭证或证人证言;对于评估费,请要求出示正式发票或评估服务合同。”
法官严肃地追问对方律师:“请明确说明现金支付的具体时间、地点和经手人信息。评估公司的全称和纳税人识别号是多少?”代理律师迟疑片刻后回答:“现金支付是行业的常见做法,评估机构是我们的合作单位,具体细节需要事后查询。”
“限你们在庭审结束后三日内提交书面说明,否则将承担举证不能的法律后果。”法官敲槌提醒,随后转向袁诗芳律师:“原告方是否已经对微信聊天记录进行了证据保全?”
“我们已经完成了公证保全手续,并申请法院调取李四的社保缴纳记录,以证明其与被告公司的雇佣关系。”袁律师提交了新的证据材料,“李四的微信头像、朋友圈内容都与被告公司的官方信息一致,这充分证明其行为代表公司。”
庭审持续了两个多小时,最终法官宣布休庭,择期宣判。走出法庭时,张三忐忑地问袁律师:“咱们能赢吗?”袁诗芳谨慎地回答:“从证据角度来说,我们占据优势,但最终结果还要等待法院的认定。清晰完整的证据链是关键,法官会依法作出公正裁判。”
五、判决下来了:7万4000多要回来了,但这些教训得记牢
2023年9月,判决书寄到了张三手中。法院的判决十分明确:
关于5万元首付款:恒宇汇通无法提供支付给卖方的转账凭证,应予全额返还;
关于3万元中介佣金:鉴于双方均存在过错(中介未兑现承诺,张三征信有问题),且中介提供了部分服务,酌情判定张三支付11550元,剩余18450元予以返还;
关于6200元评估费、权证费:恒宇汇通无法证明费用实际发生,予以全额返还;
关于资金占用利息:双方未约定利息,且过错已在退款中予以考量,不予支持。
总计,恒宇汇通需退还张三50000+18450+6200=74650元。
实际上,在南宁购买新房通常不需要购房者支付评估费,中介收取的6200元多属不合理收费。本案中因中介无法出具任何缴费凭证,法院判决全额退还。
收到判决书那天,张三给袁诗芳律师发了条微信:“袁律师,钱要回来了!真是太感谢您了!”虽然没能全额追回,但能挽回大部分损失,他已经感到相当欣慰。
袁诗芳律师在电话中提醒他:“这个案子虽然胜诉了,但你要记住,‘零首付’本质上就是个陷阱。要么是让你借高利贷来凑首付,要么是教你伪造收入证明骗贷——后者搞不好还要追究刑事责任。如果中介教唆你准备虚假材料,千万不要听从,那可能构成骗贷罪,购房者也要承担相应的法律责任。”
张三连连点头:“以后再也不敢相信这些噱头了。买房前一定先自查征信,认真审阅合同条款,再也不贪图这种小便宜了。”
大约三周后,恒宇汇通将74650元打到了张三账户。这里要提醒大家,张三能够顺利拿到钱算是比较幸运的。很多中介公司在败诉后就会跑路或转移财产,导致判决难以执行。所以在提起诉讼时,最好同时请律师帮忙申请冻结中介的银行账户或查封其办公设备,避免赢了官司却拿不到钱。张三用这笔退回的钱,又向亲戚借了一些,选择了一套小户型,老老实实支付首付,办理了银行贷款。虽然还款压力不小,但心里特别踏实。
尾声:不只是张三的故事——警惕那些“天上掉的馅饼”
张三的遭遇并非个例。袁诗芳律师每年都要处理好几起类似的“零首付购房”纠纷,大多是购房者被中介的宣传话术迷惑,缴纳费用后却无法办理贷款,最后要么自认倒霉,要么耗费大量时间和精力通过诉讼解决。
“这些中介就是抓住了购房者‘想少花钱’的心理。‘零首付’‘低首付’‘包办贷款’,这些说法听起来很诱人,但实际上都违背了房地产交易的基本规律。银行贷款审批有严格的标准和流程,不是中介一句‘有关系’就能搞定的。”
更可怕的是,有些中介为了所谓的“包办贷款”,甚至会教唆购房者伪造银行流水、收入证明。一旦被银行识破,购房者不仅无法获得贷款,还会被列入征信黑名单,影响今后的贷款、信用卡办理,甚至可能被追究法律责任。
张三是幸运的,他保存了聊天记录、收据等关键证据,并及时寻求了专业律师的帮助。但很多人遇到类似情况时,要么没有保存证据,要么觉得“打官司太麻烦”,最终只能吃哑巴亏。如果张三没有保存微信聊天记录和收款凭证,这个案子很可能会败诉。
通过这个案例可以看出,证据保存至关重要。
在房产交易过程中,凡是涉及款项支付(如诚意金、首付款、中介费等),务必要求对方出具加盖公章的正式收据或发票,同时保存好转账记录(备注清楚“XX房首付”“XX中介佣金”等用途);与中介的所有沟通记录(微信、短信、电话录音等)都需要完整保存,特别是中介关于“零首付”“包办贷款”“退款条件”等承诺,要及时截图、录音,避免事后对方不认账。
不要轻信口头承诺:任何涉及权利义务的约定,都必须白纸黑字写进合同。如果中介以“流程麻烦”“都是这么办的”等理由拒绝将承诺条款明确写入合同,就应该果断放弃交易——连写进合同的勇气都没有的承诺,根本不可信。
尽早自查征信:计划购房前1至3个月,一定要通过“中国人民银行征信中心”官网或线下网点查询个人征信报告,明确自身的贷款资质。如果征信存在瑕疵,提前咨询银行看如何解决,千万不要轻信中介“能搞定”的谎话。
快速依法维权:发生纠纷后,先与中介协商解决,协商不成就要立即整理证据(合同、收据、聊天记录、录音等)向法院提起诉讼,注意不要超过从发现被骗之日起三年的诉讼时效。在确定贷款无望后,应立即发函要求退款,保留函件副本,作为中断诉讼时效的证据。证据整理要做到“三个对应”:
①转账记录要备注“XX房首付”,并与中介承诺“首付可退”的聊天记录相对应;
②聊天记录、通话录音要按照“咨询——交款——催办——拒退”的顺序整理,标注关键对话;
③要准备好中介的工商注册信息(可从“国家企业信用信息公示系统”下载)和李四的工作证明,证明应当由公司承担责任。
提起诉讼要去房屋所在地的法院,也就是南宁江南区法院,这是民事诉讼的管辖规定。如果怀疑中介存在虚假宣传行为,还可以向市场监管部门投诉举报。
警惕“擦边球”行为:如果中介提出“伪造银行流水”“假离婚”等方式来办理贷款,一定要坚决拒绝——这些行为涉嫌违法,一旦被发现,购房者可能需要承担法律责任,最终得不偿失。
【风险提示】
本案系根据真实司法案例改编,文中“广西恒宇汇通房地产经纪有限公司”“某某律师事务所”“袁诗芳律师”“张三”“李四”等名称均为文学创作虚构,与任何真实主体无关联。