10月底由越秀拿下的天河广棠地块，两个星期的时间，已经定了确定了案名「越秀·阅璟台」，并且现场售楼部施工正在如火如荼进行中，再次刷新了项目开发速度的新高，而据说，12月就可以正式开售楼中心。

这样的速度，简直比当初梅花园的越秀云悦还要迅猛。

据说在越秀拿地三个工作日之后，项目的建筑设计方案就通过了正式审批。可以看出越秀在地块开拍之前，已经把相当多的工作做在了前面，最后0溢价的成交也是意料之中，所以各项准备工作才可以以迅雷不及掩耳之势推进。

01项目情况

广棠地块，总占地面积达7.9万平方米（包括配建用地），总计容建筑面积11.16万平方米，容积率仅为2.1，这一指标在当前天河区住宅地块中相当稀缺，比隔壁的保利天瑞2.5还要低，和天河都荟2.0的容积率基本一样。

低容积率意味着更舒适的居住体验，从曝光的设计图效果图可以看到，规划了15栋的板楼以及6栋的塔楼，兼顾刚需、刚改以及改善等不同需求。

从已知的情况看，板楼计划做小高层，专梯入户，主力面积预计在110-130平之间，是当下刚改客户最受欢迎的面积段。也避免了和天瑞以及自家观樾的主力面积段竞争，总价估计在600-900万之间。

至于会不会做140平以上的改善面积，就只能等项目开盘前才能揭晓了。

而塔楼则估计是2梯4户，20多层高。塔楼的面积段则偏向刚需，拉低项目的门槛，也是走量的产品，预计开盘会比较好卖。

但到底会不会像天河都荟那样，有70多平的极致小户型呢，值得期待。

当然，以上估计纯粹是明叔自己解读。

02区位与交通

位置优势是广棠项目与他的竞品其中一个优势。

从区位来看，项目位于天河智谷板块，从地理位置上，更靠近当前广州的城市中心。

并且南承广州国际金融城东区，北接天河智慧城，西连环五山创新策源区，这三个板块都是广州信息技术新兴产业聚集地。有共同的特点就业人群比较年轻，收入相对较高，是目前潜在购房需求比较高的客群。

在出行方面，如果选择的是自驾，则通过科韵路、大观路、广园快速、车陂南隧道等主干道快速连接全城，5分钟直达金融城，15分钟通达珠江新城，可以算是相当的方便。

但地铁就比较不方便了，地块距离已开通的地铁21号线棠东站直线约1.2公里，大多数时候只能靠电鸡接驳，而且21号线不是一条特别方便的线路，去中心区域基本需要经过两次甚至三次的换乘。

而未来规划中的地铁19号线将在地块北侧设置“广氮西站”，目前线路规划还没有审批通过，还是处于期货阶段，估计建成起码还得等5-10年。

03教育与配套

广棠地块最吸引人的亮点之一，就是教育资源。

根据消息，该地块是由广东实验中学天河学校统筹安排学位的，就是保利天瑞配建的那个省实，但距离地块有1公里，而且要横穿科韵路，老人家接送会显得吃力，需要开电鸡或者开车，所以接送还是比较麻烦。

如果觉得省实远，还可以参加旁边清华附中湾区学校的摇号，这个距离比较近了，接送就轻松很多。而小学阶段，接送方便还是很重要的。所以如果到时政策还是这个政策，估计摇号的业主会很多。而清湾，是整个广氮片区摇号的，僧多粥少。

图源：网络

而商业方面，主要是约1.2公里外的“ing未来印”商场，目前已引进盒马鲜生、永旺、亚朵酒店等知名品牌，但目前人流还不是很大，业态还是有待进一步丰富。

医疗配套上，500米即可到达三甲医院广州医科大学附属中医院天河院区，而距离在建中，占地超过83万平的广州人才公园，也仅仅只有500米。

04竞品分析

天河东新房项目的竞争是非常激烈的，珠花、华润、观樾、辰园湖景、天河都荟等等，所以越秀新项目的定价，将会相当大的影响当前各项目的竞争格局，作为这个板块的新搅局者，他的定价策略尤其引人关注

首当其冲的，就是一路之隔的保利天瑞125、140平的户型，将会面临巨大的挑战，当时地价4.6万，现在广棠地块楼面价只要3.1万，比当年足足便宜了1.5万。

而售价上，天瑞的小户型成交单价在8万左右，如果越秀广棠项目板楼定价6上下，配建的省实也被蹭了，不知道才刚刚收楼的天瑞业主有什么感想。

另外辰园湖景和天河都荟，也是受影响较大的项目，主要问题是客群重叠。相对来说，这两个项目的小户型影响应该不大，因为总价限制，天河低总价没有太多可以选择的项目。

但对于改善的客户，他们的预算更加有弹性，越秀广棠地块凭借更加靠近市区的位置和通勤条件，肯定会抢了不少原本考虑考虑那两个项目的改善客。

还有就是原来看天河北、梅花园、以及看华景的、天河公园的、车陂员村等等的二手房客户，都多了一个靠近市区的选择。

所以总结来说，想置业天河东与天河北，且希望能够有相对比智慧城与黄村靠近市中心的位置，平时自驾出行为主的客户，可以持续关注这个项目。