为什么我跟大家说,现在楼市的拐点还是没有到来,如果你要买房,可以再等一等。
最新的数据显示,70个主要城市的房价环比继续下跌,虽然同比下跌幅度在收窄,但只是收窄,仍在下跌,说明拐点还没有来。
那为什么楼市的拐点还没有来呢?或者说,楼市在未来会走一个 “B” 字型,还是会一路探底,然后在底部持续徘徊呢?其实目前来看,我倾向于后者。楼市很难在未来几年内形成大反弹,走 “V” 字型,而是会持续下跌,跌到一定程度,市场重新平衡之后,就在底部持续徘徊。
关键是什么?就是咱们过去这些年,房子建得实在太多了。有数据显示,中国人均居住面积早就超过了 40 平方米,大大超过了大部分发达国家,很多发达国家的人均居住面积都没有我们这么多。这说明我们的房子供应量远远超过了市场需求。而现在的新增人口每年只有 700 万,关键是,过去这些年房价是靠什么支撑起来的?一靠经济发展,二靠人口,三靠货币 —— 人民币的供应量不断增加,把房价推了上去。
现在呢,只剩下人民币供应量这一个因素了。经济发展的内核没有了,人口增长也没有了,三架拉动房价的马车只剩下了一架。M2 还在不断增加,但房价却没有起色,这意味着,目前只要经济没有探底,人口还在下滑,房价就没有到拐点。
别看最近各种政策出台,包括生育补贴、幼儿园免费等等,但短期内想要拉动人口增长很难。因为现在各种各样的问题太多了,已经不是钱的问题。生一个孩子给一个家庭带来的经济负担、时间负担、各种成本实在太高,对于大部分家庭来说,基本上承担一个小孩就已经没办法再承担第二个了。
为什么?因为时间成本就这么多。夫妻两个人都要去上班吧?因为现在如果只有一个人上班,是撑不起一个家庭的。那就剩下老人家,但老人家带两个小孩很难,而且现在很多老人家也追求自我,要出去玩、做自己的事,不会在家帮忙带小孩。所以,现在怎么可能让夫妻生两个小孩呢?
生育率下降是社会变迁造成的,不是单单一个钱的问题。就算一年给你补 3 万块钱,对大部分人来说,还是生不了两个孩子,因为带不了。带不了怎么办?难道几个月就丢到托管机构吗?不可能的。而且现在的父母养孩子越来越仔细、越来越精细,因为我们自己是过来人,知道孩子应该怎么养才能在未来变得更好。
所以,你看很多东西在号召反内卷、号召不要太卷教育等等,其实就是想让你们放宽养育标准,多生孩子,把房价拉起来。为什么要拉房价?根本上就是地方债务的问题。房价不起来,土地卖不出去;土地卖不出去,地方财政有问题;地方财政有问题,地方债务有问题;地方债务有问题,最终会影响全局,导致整个系统崩盘。
所以,这就是为什么国家一直不遗余力救房价,但房价却依然没有起色的根本原因。
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