2025 年9月22日，LPR连续5个月维持3.5%低位，叠加多地首付比例降至15%，理论上100万房贷月供可减少520元。但政策利好为何没能阻止房价下跌？当降息遇上断供潮，2025年的房贷市场正在上演“越降息越恐慌”的怪象。

2025 年9月，5年期LPR维持3.5%，首套房利率下限降至3.0%，二套房利率同步下调至3.5%。以贷款100万、30年期等额本息计算，月供从4277元降至3757元，每月节省520元。深圳某刚需购房者算了笔账：“降息后，月供比租房还低，果断上车。”

但这种利好仅限于核心城市。三四线城市购房者发现，即便利率下降，房价仍在下跌。以惠州为例，2025 年9月二手房均价较2021年高点下跌40%，一套150万的房子现在只值90万，而房贷还剩120万。“月供少了，但房子更不值钱了。”一位业主无奈表示。

2025 年三季度，全国断供家庭达91.2万户，同比增长16.8%。其中，三四线城市断供率达1.8%，是核心城市的3倍。某环京业主透露：“2021年花200万买房，现在市场价80万，房贷还剩150万，断供是唯一选择。”

断供的连锁反应正在显现。阿里法拍数据显示，2025 年1-9月新增法拍房120万套，同比增长25%，其中80%是按揭断供房。银行不良贷款率升至1.8%，部分中小银行已暂停房贷业务。更可怕的是，断供导致的法拍房抛售，进一步拉低周边房价，形成恶性循环。

面对楼市困局，地方政府陷入两难。一方面，降息降首付刺激需求；另一方面，又要防止房价过快下跌引发系统性风险。武汉推出 “房票安置”政策，拆迁户可获10%房票奖励，定向购买新房；合肥对多孩家庭提供最高30万元购房补贴，但要求所购房屋五年内不得交易。

开发商则想出 “以旧换新”的新玩法。南京某国企平台推出“收旧换新”服务，业主可将二手房卖给平台，置换新房。但实际操作中，平台收购价普遍低于市场价10%-15%，且需绑定装修、车位等附加条件。

1. 存量房贷：转贷还是提前还款？

如果现有房贷利率高于 3.5%，可考虑转贷至利率更低的银行，节省利息支出。但需注意转贷手续费、违约金等成本。对于有闲钱的家庭，提前还款也是不错选择，能减少利息负担。

2. 新购房者：优先选择“保交楼”项目

2025 年仍有5万套问题楼盘未交付，购房前需查询开发商资金状况，优先选择国企、央企开发的项目。部分城市推出“资金监管账户”，确保预售资金用于工程建设。

3. 投资客：警惕“伪核心”区域

一些城市将远郊楼盘包装成 “城市副中心”“科技新城”，实则缺乏产业和人口支撑。投资前需实地考察周边配套，优先选择地铁、学校、医院等资源集中的区域。