土地出让金是什么？

很多人拍房前没摸清出让金的门道，等到过户时才发现要多交一笔巨款，甚至直接导致无法过户。

今天就把法拍房出让金的核心问题整理清楚，不管是新手还是准备入手的朋友，都建议收藏好！

什么是法拍房土地出让金？

简单说，只有当法拍房的土地性质是划拨时，才需要缴纳土地出让金。这笔钱交了之后，土地性质就会转为出让，房子也就变成了能正常交易的普通商品房。

注意：土地出让金 ≠ 土地收益金！这俩是完全不同的费用，后面会详细说，千万别搞混了！

1. 哪些法拍房会涉及出让金？

核心判断标准：土地性质为划拨的法拍房，都需要重点关注出让金问题。

常见类型包括：安置房、回迁房、单位福利房、集体产权房等。这类房子当初拿地时多是无偿或低偿划拨，交易时必须补缴出让金才能合规过户。

2. 怎么快速确认要拍的房子有没有出让金？

土地性质为 “划拨” 的房产基本都会涉及。常见类型包括：

安置房、回迁房

单位福利房、房改房

集体土地上的房屋（部分）

一些早期的公有住房

3. 具体怎么查土地性质？3个实用方法

1. 优先看拍卖公告：正规法拍公告会明确标注土地性质，这是最基础的查询渠道；

2. 主动咨询法官/司法辅助人员：如果公告没写清楚，直接联系对接人员核实，这是最权威的方式；

3. 去不动产登记中心查档：带上相关身份证明，直接查询标的房产的权属信息，能精准确认土地性质；

4. 参考小区整体属性：如果整个小区都是商品房，那单套房源大概率也是出让性质，基本不会涉及出让金。

4. 有不动产权证，就一定是出让性质吗？

原则上是这样的！不动产权证相当于“房产证+土地证”的合并版，通常情况下，划拨性质的土地如果没补缴出让金，是办不了完整不动产权证的。

5. 补缴一次出让金后，以后卖房还要再交吗？

不用再交了！土地出让金是一次性缴纳的，只要从“划拨”转为“出让”，这套房子就和普通商品房一样，后续不管交易多少次，都不需要再补缴出让金。

这里再强调一次：别和土地收益金搞混！土地收益金是每次过户都要交的，而出让金只交一次，两者性质完全不同。

6. 出让金要交多少钱？怎么精准核实？

没有全国统一标准！出让金的金额和地区、小区位置、土地用途（住宅/商业）都有关系：

- 普通住宅：多数地区按评估价或成交价的1%-3%计算，具体比例以当地规定为准；

- 商业用房：比例会高很多，通常在10%-30%之间，甚至更高；

最靠谱的核实方式：在参拍前亲自或委托他人前往不动产登记中心，报上具体房址进行查询和测算。

7. 出让金可以找法官申请退还吗？

首先要明确：土地出让金不是税收，目前没有明确政策规定法拍房的出让金必须由谁承担。

二手房交易中，出让金由买卖双方协商承担；法拍房的话，购房者可以和法官沟通争取，但最终是否支持，全看法官的自由裁量，没有必然的退还依据。

8. 买普通开发商的商品房，会让我交出让金吗？

开发商的土地出让金是在拿地时向国家缴纳的，这部分成本已包含在房价中。

9. 交了出让金，就一定能过户吗？

尤其是对于一些集体土地上的自建房、商铺等，可能存在地方性限制，即使交钱也无法直接过户给个人。参拍前，必须了解清楚当地的具体政策。

其实不用把出让金想太复杂，参拍前务必做好尽职调查，一般都能规避此类风险。

你了解了吗？

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