2025 年国庆假期，中国楼市上演了一场“魔幻现实剧”：北京、上海的售楼处被挤爆，新房日均成交暴涨超50%；而广州、杭州的楼盘却门可罗雀，成交量同比暴跌4%-25%。这不是偶然，而是中国楼市“大分化”的缩影——核心城市在政策红利中逆势上扬，三四线城市却陷入“抛房求生”的困局。

北京、上海、深圳等一线城市，正在用前所未有的政策力度 “虹吸”全国资源。

•公积金新政引爆需求：上海多孩家庭购买绿色建筑可贷 192 万元，北京二套公积金首付比例降至30%。这直接刺激了改善型需求，国庆期间上海青浦区某楼盘4天成交6300万元，深圳龙岗一项目访客量激增50%。

•限购松绑释放购买力：北京五环外、上海外环外取消购房套数限制，深圳盐田、大鹏等远郊彻底放开限购。政策出台后，北京国庆期间新房成交同比增长 52%，上海增长3%，核心区域房价甚至出现微涨（如上海新房价格同比上涨5.9%）。

•房企促销推波助澜：开发商推出 “保价协议”“首付分期”等活动，北京某楼盘国庆期间推出10套特价房，单价直降1.2万元/㎡，当天全部售罄。

但狂欢背后，是核心城市 “强者恒强”的逻辑：人口持续流入、优质资源集中，加上政策精准滴灌，房价成了“打不死的小强”。

与核心城市形成鲜明对比的，是三四线城市的 “人间真实”。

•房价跌穿成本线：国家统计局数据显示，2025 年8月三四线城市新房价格同比下跌3.7%，二手房跌6%。温州、秦皇岛等城市房价较历史高点缩水超20%，牡丹江二手房价格只剩62%（即原价100万的房子，现在仅值62万）。

•断供与法拍激增：阿里法拍数据显示，2025 年1-9月新增法拍房120万套，同比增长25%，其中80%来自三四线城市。某环京城市业主2021年180万买的房，现在挂牌价60万，房贷却还剩150万，只能选择“断供弃房”。

•人口流失与库存积压：三四线城市普遍面临人口净流出，加上过去十年过度开发，库存去化周期超过 36 个月的城市比比皆是。东莞明确，去化周期超36个月的区域暂停供地，但这对已经过剩的市场来说，只是“杯水车薪”。

更可怕的是，三四线城市正在陷入 “降价-抛售-再降价”的恶性循环。

面对楼市割裂，地方政府使出浑身解数，但效果天差地别。

•核心城市政策 “精准打击”：上海、深圳等城市通过公积金提额、限购松绑，直接瞄准改善型需求。例如，上海将公积金贷款额度与多孩挂钩，最高可贷 192 万元，这对“二孩家庭换四房”的群体极具吸引力。

•三四线城市政策 “撒胡椒面”：东莞发放最高 3 万元购房补贴，武汉对首套房贷补贴利息，临沂对“卖旧换新”补贴1%。但这些政策力度太小，难以扭转市场预期。以东莞为例，一套200万的房子，3万元补贴仅占1.5%，对购房者来说“不痛不痒”。

•房企债务重组的 “双刃剑”：金科 1470 亿元债务重整、佳兆业削债86亿美元等案例，虽然缓解了房企压力，但三四线项目因销售困难，现金流依然紧张。中国房地产报调研显示，40%存活的中小民企“账上资金撑不过6个月”。

政策的分化，本质是资源向核心城市的进一步集中。未来，三四线城市可能面临 “人口、资金、产业”的三重流失。

面对 “冰火两重天”的楼市，不同城市的人需采取不同策略：

•核心城市居民：抓住政策窗口期，置换优质资产。例如，上海房贷利率低至 3.05%，可考虑“以旧换新”升级住房。但需警惕非核心区域的“伪热点”，如上海青浦某楼盘虽热销，但周边配套尚未完善，长期升值空间有限。

•三四线城市居民：尽快抛售多余房产，尤其是老旧小区和远郊楼盘。如果房子已跌超 30% 且无自住需求，降价出售比硬扛更划算。同时，避免加杠杆买房，将房贷压力控制在收入的30%以内。

•投资客：彻底告别三四线，聚焦核心城市的优质地段。例如，深圳南山、上海浦东等区域，即使在市场调整期，抗跌性依然最强。

2025 年的楼市，早已不是“闭眼买房就能赚”的时代。选择比努力更重要——你所在的城市，正在决定你的资产命运。