回顾2025年下半年，北京土地市场迎来一波核心区优质地块的集中成交。呼家楼、太阳宫、祈年大街以及松榆里四宗位于核心城区的稀缺住宅用地相继落槌，不仅引发了多家品牌房企的激烈角逐，也传递出北京楼市发展的信号。在整体市场结构性分化的背景下，城市核心区因其土地的稀缺性和成熟的配套价值，正成为房企争相布局的高地，也持续积聚着市场信心。随着这些项目陆续推进，未来将进一步激发北京楼市的活力。
呼家楼地块：CBD核心区的“迷你”地块
2025年9月5日，朝阳区呼家楼南里地块由首开以底价4.46亿元拍下，成交楼面价约8.1万元/平方米。这宗位于东三环外的“迷你”地块，周边有地铁10号线金台夕照站，是CBD核心区近十年来首次推出的住宅用地。
呼家楼地块总土地面积5300平方米，建筑控制规模7588平方米，其中住宅部分建筑面积仅5508平方米。按套均120平方米户型计算，该地块只能产出不足50套房源，是“迷你”规模住宅地块。
该地块属于朝阳区首开“1托4”城中村改造项目的重要组成部分，原址为20世纪50年代建成的危旧楼房，经腾退拆除后纳入城市更新计划。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，地块规模有限，预计仅能提供约50套高端住宅。在当前政策环境逐步宽松、市场分化加剧的背景下，呼家楼地块的出让不仅考验开发商的运营能力和产品打造水平，其成交结果也将为北京核心区高端住宅市场提供重要的价格参考。
贝壳找房信息显示，区域内次新房首创禧瑞都目前挂牌均价约9.5万元/平方米，而周边老旧小区挂牌价在5万元—6万元区间。
地块信息
朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地
土地面积：5300平方米
规划建筑面积：建筑控制规模≤7588平方米
成交价格：44600万元
竞得人：北京首都开发股份有限公司
祈年大街地块：二环内稀缺低密度宅地
2025年11月19日，北京城建以20.28亿元竞得东城区祈年大街地块，溢价率4%。
从面积来看，该地块是近五年东城区供应的最大规模地块，总土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米，容积率1.1。该地块位于二环内东城区天坛街道，南邻天坛、北靠前门，交通条件优越，周边生活配套成熟，1公里范围内汇聚国瑞城、新世界、合景魔方等大型商业体，3公里内覆盖多家三甲医院。
该地块存在严格的规划限制：住宅体量不超过总规模的70%，即约1.75万平方米。其中紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅为3.3米，并须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖”。其余三个地块建筑限高为18米，预计将规划为6层以下的低密度住宅产品。
中指研究院分析认为，东城区近年来商品住宅用地供应稀缺，2020年至2023年内城曾连续四年出现商品住宅用地“零供应”。该地块预期打造的四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价，成功开发此类项目的关键，在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求。
地块信息
东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地
土地面积：22756.72平方米
规划建筑面积：建筑控制规模≤25000平方米
成交价格：202800万元
竞得人：北京城建兴瑞置业开发有限公司
太阳宫地块：三环稀缺资源吸引九家房企竞拍
太阳宫地块也是北京城区内出让的备受关注的优质住宅用地。2025年9月30日，该地块经过超330轮激烈竞价，最终由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率高达39.18%。
该地块位于朝阳区太阳宫乡，地处东北三环至四环之间。交通条件优越，周边有地铁10号线和17号线换乘站太阳宫站。地块周边配套成熟，西侧有凯德MALL大型商业综合体，步行可达太阳宫公园。
该地块在规划阶段进行了优化调整，容积率由最初的3.0下调至2.6，建筑高度控制在80米，有助于提升居住舒适度。地块占地面积约1.94公顷，规划建筑面积5.04万平方米，土地性质为纯住宅用地，内含少量商业配套。
目前，太阳宫板块新房供应紧缺，据了解，上一次住宅用地出让为2022年的中建·玖合府项目。目前区域内二手房市场表现稳健，据贝壳找房相关数据显示，安馨家园、丰和园、太阳公元南区、红玺台等小区挂牌价约为9万元—14万元/平方米。
地块信息
朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目CY00-0215-0627地块二类城镇住宅用地
土地面积：19446.8平方米
规划建筑面积：建筑控制规模≤50561.68平方米
成交价格：431450万元
竞得人：北京兴鑫房地产开发有限公司
松榆里地块：将填补区域改善型产品空白
2025年11月25日，朝阳区松榆里地块经过166轮现场举牌竞价，最终由懋源以50.24亿元竞得，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率18.21%。作为2025年内北京东三环最后一宗重点地块，也是近年区域供应规模最大的纯住宅地块，该地块自挂牌起便成为市场关注的焦点。
松榆里地块占地约2.89公顷，规划建筑面积约8.08万平方米，容积率2.8，限高60米（局部80米），且地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。交通配套方面，地块周边有地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米。
该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显“好房子”建设导向。
“项目周边主要以房龄较长的二手房为主，例如松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万元左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。区域新房市场供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府。基于此，松榆里地块后续预计推出改善型户型，填补板块产品空白。”张凯表示。
地块信息
朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块二类城镇住宅用地
土地面积：28874.74平方米
规划建筑面积：建筑控制规模≤80849.272平方米
成交价格：502400万元
竞得人：北京懋源璟鸿房地产开发有限公司
综观四宗地块的成交结果，在房地产市场整体转型的背景下，实力房企正将目光聚焦于核心区域的稀缺地块，通过打造高品质产品来应对市场挑战。随着“好房子”建设导向的深化，这些地块项目将为不同区域的改善需求提供新选择，进一步推动北京楼市形成多层次、差异化的健康发展态势。文/陈静思