行业近况
本周（2025年11月3日至11月7日）中证REITs全收益指数和价格指数均下跌0.40%。市场总市值收于2206亿元，环比上升0.01%，若剔除新上市项目则为环比下降0.48%。
评论
本周市场先抑后扬，板块分化。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.88%，金茂商业REIT领涨4.42%，3单产业园REITs跌幅超5%。经营权REITs流通市值加权总回报+0.11%，沪杭甬REIT领涨2.37%。本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.65%（市政环保）、+0.42%（消费）、+0.29%（数据中心）、+0.25%（高速公路）、-0.34%（能源）、-0.64%（保租房）、-1.80%（仓储物流）、-2.03%（产业园），市场进一步定价三季报板块业绩分化情况。市场整体成交活跃度指标环比略有回落，日均成交额5.75亿元（环比-13%）、日均换手率0.58%（环比+0.05ppt）。
估值比价压力部分缓解。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄1bps（其中市政环保环比-8bps至2bps）。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比走阔2bps（其中产业园环比+10bps），同时产权REITs分派率与中证红利指数股息率的负息差环比收窄18bps至-23bps，主因中证红利指数股息率下行14bps。
市场震荡磨底，关注择选空间。11月4-5日中证REITs全收益指数盘中触及1031点位，是继10月21-23日之后第二次向下测试1030区域支撑位，两次均有所反弹，表明市场仍旧认可2-3月份资金放量换手的点位区域的配置价值。择选空间上，以前复权计价，我们统计77单已上市REITs中有18单市价高于8月底收盘价，31单市价高于9月底收盘价，彼时中债十年期国债到期收益率略高3-5bps。新发和扩募项目方面，我们再次提示应注重一二级估值价差空间和资产质量的筛选。
后续关注：解禁情况；政策面信息；长端利率走势。
解禁抛售超预期；政策出台不及预期；利率波动超预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1：在审/待发项目情况
注：数据截至2025年11月9日
图表2：11月3日至11月7日C-REITs市场情况
注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；25Q3YTD累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年三季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的累计可供分配金额计算，对于未披露满4个季报的REITs，除南方润泽科技数据中心REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT按招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额计算外，其他REITs均按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2025年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2025年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2025年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2025年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年11月7日
图表3：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2025年11月7日
图表4：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2025年11月7日
图表5：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年10月31日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年11月7日
图表6：C-REITs与股市换手率对比
图表7：C-REITs日度成交情况
注：数据截至2025年11月7日
图表8：各资产类型REITs现金分派率对比
图表9：近期部分REITs相关政策与新闻动态
注：以上动态依次来源于：https://www.csrc.gov.cn/tianjin/c103602/c7592252/content.shtml。
图表10：产权REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表11：经营权REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表12：仓储物流REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表13：市政环保REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表14：产业园REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表15：高速公路REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表16：保租房REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表17：能源REITs中债IRR与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表18：消费REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
图表19：数据中心REITs分派率与利差走势
注：数据截至2025年11月7日
本文摘自：2025年11月10日已经发布的《震荡分化，关注择选——公募REITs周报（11.3-11.7）》
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