南通市数据局近期公示了三宗重点地块的规划方案，分别是六桥之内R24007地块、启秀中学旁R25004地块、以及盛和九里云和南侧R24019地块。

这三大项目整体容积率偏低，最低仅1.05，产品形态以别墅、大平层为主，最大面积达到了780㎡，低密改善产品开始集中亮相。

这一产品趋势的背后，是市区土地供应结构的整体转向。据「新知南通研究院」不完全统计，2020年至2025年9月末，南通市区累计出让涉宅地块125宗，其中尚未取得销售许可证的存量地块有67宗。

进一步分析存量地块容积率结构可见：容积率1.1以下有8宗，1.1–1.2之间有4宗，1.2–1.5之间高达26宗。换言之，容积率在1.5以下的存量地块共计38宗，占未推售地块总量的半数以上。

从土地结构到产品形态，数据一致指向同一趋势：未来一段时期，南通市区新房供应将以高端改善型产品为主导，市场供需格局面临深刻重构。

然而，高端市场的容量并非无限。随着同类低密产品大量入市，赛道竞争将日趋激烈，单纯依靠产品类型的红利恐难长久制胜，产品设计的创新性、工程质量的精细度、物业运营的长期价值等都是关键。

对于购房者而言，供应结构的转变意味着更多元化、高品质的选择，但也伴随着更复杂的决策环境。在货比三家的基础上，决策逻辑需更进一步：从对价格、户型的关注，升级为对人居迭代趋势、资产长期保值能力的综合考量。

No.1

六桥之内R24007地块

该地块去年10月出让，由致豪、南通天一置业联合底价摘牌，拿地总价约3.08亿元，地价约18610元/㎡，楼面价约17786元/㎡，是2024年南通地王。

根据公示，项目总用地面积16534.11㎡，总建筑面积31520㎡，其中住宅建面仅16860㎡，容积率低至1.05，仅规划30户。

项目案名已公开——金鳌府，定位中式定制院墅，面积段约380-780㎡，瞄准南通金字塔顶端人群。

尽管当前濠河板块有盛和观濠别院和濠东璟园两个项目在售，但金鳌府凭借纯别墅定位及超稀缺体量，形成明显差异化，有望成为南通豪宅里程碑之作。

No.2

启秀中学旁R25004地块

该地块今年6月出让，由盛和、南通崇发置业联合底价摘牌，拿地总价约3.69亿元，地价约12473元/㎡，楼面价约9218元/㎡。

根据公示，项目总用地面积25099㎡，总建筑面积65907㎡，以河道为界分为东西两个功能区，容积率均为1.59，打造13栋6-11层住宅，共计262套。

项目案名为盛和九里繁花，面积段覆盖125-208㎡，对应不同改善需求。据悉，其建面约208㎡大平层仅规划16套，一层一户。

该项目最大优势在于其区位配套——地铁2号线体育公园站及启秀中学与项目直线距离均在500米以内。

板块内目前无新房在售，项目入市后将有效满足地缘客户的改善需求及部分学区刚需。

No.3

盛和九里云和南侧R24019地块

该地块去年11月出让，由盛和、南通五水置业联合底价摘牌，拿地总价约15.37亿元，地价约14710元/㎡，楼面价约10671元/㎡。

该项目体量较大，占地面积约104462㎡，容积率上限为1.38，建筑面积上限为144000㎡，规划打造别墅、叠拼、小高层组合产品。

根据此前南通市公共资源交易平台发布的《R24019地块建设项目方案设计资格后审公告》，该项目产品面积段及套数配比大致如下（设计方案仅供参考）——

2-3层别墅，建面约175-450㎡，套数占比37%

4层叠拼，建面约190-200㎡，套数占比3%

8-12层小高，建面约139-180㎡，套数占比60%

该项目最大优势为景观资源，毗邻通扬运河及通吕运河，两面环水环境优越。尤其头排别墅，紧邻绿廊景观，一线运河视野，宜居属性拉满。

尽管五龙汇板块目前在售项目较多（共9个，截至9月底广义库存超3300套），但产品类型多以小高层和高层为主。该地块通过别墅产品差异化定位，与北侧九里云和形成互补，满足终极改善客群的需求。