招商蛇口成立于1992年2月19日，于2015年12月30日在深圳证券交易所上市，注册地址和办公地址均位于广东深圳。它是国内领先的城市综合开发运营服务商，业务涵盖园区、社区开发运营及邮轮产业，具有全产业链综合开发能力。

招商蛇口所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，所属概念板块包括园区开发、房屋租赁、REITs概念、核聚变、超导概念、核电等。其主营业务包括园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。

经营业绩：营收行业第一，净利润第一

2025年三季度，招商蛇口营业收入达897.66亿元，在行业10家公司中排名第一，远高于第二名新城控股的343.71亿元，行业平均数为185.56亿元，中位数为91.62亿元。主营业务构成中，开发业务399.21亿元占比77.54%，物业服务81.11亿元占比15.75%，资产运营34.53亿元占比6.71%。当期净利润为35.98亿元，同样位居行业第一，第二名陆家嘴为14.12亿元，行业平均数为-1.37亿元，中位数为3816.94万元。

资产负债率低于同业平均，毛利率低于同业平均

偿债能力方面，2025年三季度招商蛇口资产负债率为67.79%，低于去年同期的68.63%，也低于行业平均的68.96%。从盈利能力看，当期毛利率为14.98%，虽高于去年同期的9.95%，但低于行业平均的22.73%。

董事长朱文凯薪酬232.35万元，同比减少218.63万元

招商蛇口控股股东和实际控制人均为招商局集团有限公司。董事长朱文凯出生于1967年，是高级经济师，毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位。2024年薪酬232.35万，较2023年的450.98万减少218.63万。总经理聂黎明出生于1971年，是工程师，毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业，获学士学位，后就读于电子科技大学，获管理学硕士学位。2024年薪酬97.23万，较2023年的435.6万减少338.37万。

A股股东户数较上期减少26.89%

截至2025年9月30日，招商蛇口A股股东户数为10.26万，较上期减少26.89%；户均持有流通A股数量为8.24万，较上期增加36.77%。十大流通股东中，香港中央结算有限公司位居第四大流通股东，持股1.31亿股，相比上期减少1301.82万股；中国证券金融股份有限公司位居第七大流通股东，持股6767.72万股，持股数量较上期不变；华泰柏瑞沪深300ETF（510300）位居第十大流通股东，持股6185.06万股，相比上期减少288.42万股。

财通证券指出，2025年10月20日，招商蛇口及越秀等房企联合摘得静安区地块，成交金额77.37亿元。苏河湾地块质素优秀，或贡献百亿销售额。2025年9月公司销售额167亿元，同比+16.3%，1-9月销售额1407.1亿元，同比-3.1%，销售均价逆势提升。2025年1-9月公司总投资额752.1亿元，同比+160.4%，投资强度同比明显提升。考虑到2025年前海项目情况及经营性业务发展，维持盈利预测不变，预计公司2025-2027年的归母净利润分别为43.2/50.6/58.1亿元，对应PE分别为20.9X/17.8X/15.5X，维持“增持”评级。

国泰海通证券指出，2025年上半年，公司业绩稳增2.2%，营业收入514.9亿元，同比增长0.4%；归母净利润14.5亿元，同比提升2.2%；每股收益0.14元，同比增+27.3%。开发结算毛利率企稳回升，整体毛利率提升2.4pct至14.4%，归母净利率保持2.8%稳定。持续巩固高能级核心城市市场地位，核心10城销售业绩贡献占比提升至70%。资产运营收入同比增长4.1%，物业服务收入同比增长16.2%。维持2025-2027年公司EPS分别为0.46/0.53/0.62元，给予公司2025年1.29XPB，对应目标价14.89元。

图：招商蛇口营收及增速

图：招商蛇口净利润及增速

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