下半年北京买房正确思路（二）🔥

1️⃣ 北京大涨大跌的时代过去了，如果持有的是老破小或者回迁房，不要犹豫尽快出手，现在跌未来还是会跌，要认清这个理。 2️⃣今年买房保值比增值更重要！哪怕是北京，今年买房还是保值为主，与其赌虚无缥缈的增值，不如死守三个底线：核心地段、流通保障、产品抗衰！ 3️⃣学区房的溢价部分还要再缩水50%以上。北京学区房的学区溢价太高了，非必须千万不要再碰学区房，实在需要就拖到最后再买，买也要买低总价，用完就抛。 4️⃣北京楼市是点状分布的，北京有地理上的环线，没有楼市上的环线，不要迷信北京的环线，一个产业区带动一片房价。东西海朝这四个区是我们最应该花时间的地方，如果买房地点和工作发生了冲突，以房子为主 5️⃣月供决定持有时间，建议留够至少两年的月供作为储备。另外不建议买一居室，总价低、单价高、不划算，且是置换底端。房子的地段也是最重要的，90%以上看地段，其次是房子本身的品质。 6️⃣容积率超过3的房子不要碰。印象中过去5年超过容积率3的纯商品房地块只有西四环北京建工熙华台一个项目，所以二手房千万不要接容积率超过3的小区。 7️⃣买房就是买配套。真正值钱的配套是学校、地铁、商场、公园、医院，是你每天都用得上的。在市区，学校比地铁重要；在郊区，地铁配套最重要，不要听信规划！ 8️⃣只买城区和近郊热点板块。延庆、怀柔、密云、平谷不用看；近郊如门头沟只看S1地铁口的新房、次新房；昌平只看昌南次新，最多沿着昌平线地铁往北走走；顺义只看15号线地铁口的；通州看运河商务区及老城区；亦庄17号线、亦庄线沿线及河西捡漏房；大兴西红门及旧宫，预算不够就沿着4号线和8号线的地铁口往南走走；房山只看房山线地铁口，越靠近市里越好。 9️⃣买房70%的价值看时机和地段，商圈>小区>房子本身。避开规划模糊的区域(比如海淀部分无规划地、朝阳东南)，刚需可考虑昌平、通州，预算有限看西红门、后沙峪。通勒尽量选地铁 40分钟内的区域。 🔟二手新房需要观察是否有嫌恶设施。小区周围是否有高压线、铁路、火葬场、垃圾场、墓地等，非常介意的要避坑。会担心辐射问题，噪音、异味等问题，影响流通性。