哈喽，大家好，小圆今天要跟大家聊聊REITs这个话题，可能有些朋友对REITs还不太熟悉，简单说它就是把不动产变成能在资本市场交易的基金产品，既能帮企业盘活资产，又能给咱们普通投资者提供理财选择。

最近证监会韩卓司长的文章就聚焦推动REITs市场高质量发展，这可是关系到资本市场和实体经济发展的大事，今天咱们就好好解读一下。

咱们先说说这五年试点的成果，毕竟高质量发展得有扎实的底子，在服务实体经济方面，REITs的作用越来越明显。它就像一座桥梁，把不动产这种流动性差的资产，变成了能在市场上交易的标准化产品，帮企业拓宽了融资渠道。

在市场体系建设上，咱们也走出了自己的特色，现在已经形成了首发加扩募的双轮驱动模式，还有税收支持、会计规则完善这些配套政策，就像给市场装上了“双保险”，既保持了活力又增强了稳定性。，监管层面构建了全链条的监管制度。

从功能定位来看，REITs的价值可不止融资这么简单，对企业来说，它能推动从重资产持有向轻资产运营转型；对投资者来说，它介于股票和债券之间，收益稳定还能抗通胀，不管是普通散户还是保险、养老金这些机构，都能找到适合自己的配置方式。

要说现在最突出的问题，首先是内生动力不足，小圆了解到，有些产业方对REITs的理解太表面，要么把它当成一次性卖资产的工具，发行后就不管运营了；要么只把它当成降杠杆的手段，没意识到能通过它打造长期的运营平台。

更关键的是，基金管理人和产业方的配合还不够默契，基金管理人擅长资本运作，但对资产运营不够了解；产业方懂运营，却没多少决策权，比如有些能提升资产长期价值的大修改造项目，因为短期不赚钱，可能就得不到批准，影响了长远发展。

其次是外部发展空间受限。现在市场需求越来越旺，今年以来公众认购倍数平均达到588倍，网下询价倍数也有178倍，相当于僧多粥少，一方面是商业不动产这些新类型还没大规模放开，另一方面现有项目整合起来难度不小。

最后是法规体系还不够完善，REITs本质是不动产资产上市，跟传统基金和证券不一样，但目前相关的上位法里没有专门规定，主要靠监管部门的规范性文件和交易所规则来约束，效力层级不够，遇到问题时执法力度也受影响。

针对这些问题，韩卓司长的文章里也给出了明确方向，核心就是精准发力、标本兼治，首先要做的就是提高制度的包容性，现在大家最期待的商业不动产REITs试点已经有了进展，证监会已经发布了征求意见稿，这意味着写字楼、商场这些资产很快就能进入市场。

光是狭义商业地产就有40到50万亿的存量，未来空间太大了，同时，规则也要更灵活，比如适当放宽杠杆率限制，允许相似类型资产打包发行，这样既能分散风险，又能提高市场流动性，其次是优化治理和激励机制。

说白了就是要让专业的人做专业的事，给产业方更多运营决策权，让他们的专业能力充分发挥出来。激励方面也得跟上，不能只奖励机构，还要落实到团队和个人，比如运营管理费可以跟业绩挂钩，做得好就多拿，这样才能调动积极性。

最后是强化监管和推动转型。一方面要完善法规，把原始权益人纳入监管框架，明确法律责任，让违法成本更高；另一方面要推动市场从小而散向大而优转型，比如央企可以打造统一的REITs平台，地方可以按领域整合资产，通过并购重组培育龙头企业。

咱们国家的REITs市场已经走过了试点探索的阶段，正朝着高质量发展的方向迈进，这五年的成果让我们看到了潜力，而现存的挑战则指明了方向，随着商业不动产试点落地、激励机制完善和监管加强，REITs不仅能盘活更多存量资产，推动实体经济转型，还能给投资者带来更丰富的选择。