北京买房记录：天坛➕永定门板块（附建议）🔥

1⃣天坛府：比较稀缺的新房项目，新中式风格，与天坛一路之隔，未来流通和保值能力是没什么问题的。地段好、配套成熟是他的最佳优势，但同时“老破小”也是他一个不可忽略的弊端，周边二手房也都是房龄基本在20年以上的老小区，以老旧平房为主，低端业态集中，私搭乱建现象也比较突出，再加上居住密集，流动人口密集，所以道路拥堵是经常现象，另外学区一般，产品设计中规中矩，户型不太好，得房率低。 2⃣永定樾：小区只有三栋楼，规模不大，东城区少有的精装低密洋房，也具有较强的环线优势，长远来看，东西城的新房、次新房还是比较稀缺的，项目位于南二环，周边便民设施，医疗配套等比较完善高品质。小区内部苏式园林、房屋内部高品质精装。但位和丰台交界，周边环境中规中矩，而且户型设计很一般。得房率差，车位配比不是特别充足。如果不是为了核心城区的区位。再考虑一下。 3⃣望坛新苑：23年，地段和位置还行，次新回迁房，核心区体量最大的棚改项目，20栋楼、5000多户，天坛府的隔壁，主要还是单价跟总价相对友好且居住属性强，还是人车分流，流通不错的。不过产品还是相对一般，而且是回迁属性 ，做了不少奇怪的户型 ，密度大一点，需要好好选一下。 4⃣中海紫御公馆：10-11年建成，板楼或者板塔结合，共7栋楼房，人车分流，集中供暖。中海品质有保障。绿化率比较高。分东西两区，东区主要是大户型，西区是小户型，纯商品次新改善，小区环境比较好，人群素质相对高，物业园林都不错，纯卖品质。二环外这片交通不错但环境一般，缺点就是挨着二环，噪音大，高楼层还好，南边铁路也是噪音。 5️⃣具体滑动看图 ⭕️永定门买房建议： 1️⃣天永片区是东城垫底的一个学区，也是东城最南边的一个片区，学区溢价最低的一个片区，所以是纠结刚需盘还是学区盘的一个进可攻退可守的选择，毕竟东二~三环这个位置还是很方便的。 2️⃣ 天永板块梯队优先级（部分）： 第一梯队：中海紫御公馆、天坛府、永定樾 第二梯队：新奥洋房、华龙美晟、百荣嘉园、景泰西里西区、城市亮点、天天家园望坛新苑 第三梯队：建予园、定安里小区、富莱茵花园小区 第四梯队：西革新里 108 号院、三元街甲19 号院