北京楼市，海淀买房崩溃了！

⭕️海淀小西天太月园142m²3室1厅，低楼层，20年12月 980 万成交，同户型25年5月 928 万成交，价差-52万，跌幅-5.31%； ⭕️海淀是产业和学区双强，产业溢价消化了学区溢价，高流动性支撑下，房价升值预期是最足的。这意味着，海淀的学区房增值和功能性甚至要强于东西城 ⭕️海淀选房逻辑清晰，首先要了解房子的板块价值。从保值增值的角度，板块>小区>房源，商圈价值>小区价值>房屋内部价值。先关注商圈，然后选择小区，最后看小区内部和具体房源。 ⭕如果你想在海淀买房，需要记住：海淀北产业力一定优于海淀南部，海淀东一定优于海淀西。 ⭕如果你的预算500万左右，在海淀可以围绕着三四环这个位置买，比如甘家口、北太平庄、牡丹园这些地段不错且十分成熟的商圈，买个没有硬伤的老公房，后续是有基础的流通性的。 ⭕800万左右在海淀买房，可以奔着两居去，因为这边的次新单价基本都在 10 万以上了，非得选三居大概率要降小区等级选筹，居住属性和保值能力会大打折扣，没有学区需求主要围绕着产业去买，去清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青这些主流的商圈主流的小区去买。 ⭕如果是1000万左右买房，可以奔着三居去，也可以重点看清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青或者永丰新房等主流商圈。 ⭕至于学区房，建议把学区当成消费，五六年前还没有学区概念，随着生源大幅增加，学位不够用才会把价格买上去，等 26 年生源又大幅下降，学区的地位就没以前那么稳固了，用完卖掉即可。 ⭕️学区逻辑已经变了，千万不要再按照之前的标准买房了，花了大价钱买了个所谓的学区房，结果最后小升初纯随机摇号，只能沦落到去填坑的地步。现在买房，应该更加关注的是区域内的初中水平如何 ⭕现在在海淀，买房难，卖房也难。即便是在海淀内部，也不是所有房价都上涨的。很多没有学区的老破小或者硬伤房，跌幅也达到了30%多。 ⭕️所以在海淀想买到兼顾居住属性和保值增值能力的房子，需要有足够大的城市视野和丰富的踩盘、选筹经验。少了一项技能，可能就要踩坑。所以一定要好好挑选