北京楼市，鲁谷买房危险了！

⭕️远洋山水59m²1室1厅低楼层，24年2月347 万成交，同户型25年5月 298 万成交，价差-49万，跌幅-14.12% ⭕️鲁谷买房梯队： 第一梯队：远洋沁山水、远洋沁山水上品 第二梯队：远洋山水、长安悦玺、中海学府里、学仕里、玉兴园、天和景园、诗景长安、京汉旭城、时代庐峰 第三梯队：依翠园、碣石坪、重聚园、聚兴园、重兴园、七星园、重兴嘉园、鲁谷村 第四梯队：永乐东西区、六合园、五芳园、双锦园、八场宿舍等 1️⃣远洋沁山水：09年，鲁谷改善房，小区品质好，以小高层为主。绿化率达 30%，距离地铁 1 号线玉泉路站较近，教育资源优质，人车分流，但部分楼栋临近主干道有噪音影响，容积率高，新房带来冲击大。 2️⃣远洋山水：05-08 年超大型社区，31 栋楼，分南、北两区，成熟社区；户型选择丰富，周边配套齐全，购物、休闲、交通都很方便；成交量大，未来转手相对容易。但大型社区管理是个问题。人车不分流，南区最南边临近莲石路的楼栋有噪音影响。 3️⃣诗景长安：12 年的商品房小区，规模较小，楼下有公园。优点房龄较新，小区环境相对较好；有地下车位，周边有公园，缺点户型没有南北通透的，只有南向，只有个别边户能两边采光，户型选择上有一定局限性。 4️⃣京汉旭城：06年， 15 栋楼，与远洋山水品质都不错，优点小区品质较好，周边配套也比较完善，价格相比远洋山水更具性价比，适合自住型购房者。缺点如果考虑学区因素，不如远洋山水有优势。 5️⃣时代庐峰：04年，由 12 层、24 层塔楼组成，容积率为 1.0，绿化率 35％。距离地铁 1 号线八角游乐园站 240 米，周边商业氛围浓厚，有大型购物中心、底商也丰富，但小区旁边是石景山路，噪音影响 6️⃣七星园：94 年 26 栋楼 ，容积率为 3.0，绿化率 35％。离地铁 1 号线八角游乐园站较近，小区环境较好，户型多，但是楼龄老，物业差。 7️⃣永乐小区：分为东西两个区，大型社区。都是80/90后小区，多为 6 层板楼，周边配套完善，交通便捷，房价相对较低，适合刚需购房者。缺点房龄较老，小区过大，物业管理难度较大。