北京楼市，酒仙桥买房危险了！

⭕️梵谷水郡79.35㎡2室2厅，中楼层，25 年1月以 409 万成交，同户型23 年2 月以 542 万成交，价差 -133 万，跌幅 -24.54%； ⭕️酒仙桥板块配套比较齐全。既有两三百万的刚需房，也有七八百万的改善房，甚至有两三千万的豪宅，但是城市界面不好。 ⭕️酒仙桥买房梯队（部分）： 第一梯队：阳光上东、滨河花园、银河湾、丽都壹号、丽都悦府 第二梯队：和乔丽晶、海润国际、卡布奇诺、梵谷水郡、燕莎后 第三梯队：芳园里、风景线、电子城小区 1️⃣北京宸园：目前北四环到五环里有稀缺性的改善新房，面积段比较大、总价要求高，户型设计、园林、装标、得房率不错，短板是周边城市界面需要改造升级，交房时间长，对应教育资源还有不确定性。 2️⃣中海·万吉玖序：中海最高端的玖序系产品，豪宅产品，价格不便宜，部分做的比宸园好，但2.8的容积率有点高，整个小区楼栋布局多数都的在边角，道路拥堵、城市界面不好、未来很难有变化。 3️⃣阳光上东：绿化很好，居住舒适度比较高，低密度。价格贵。但小区老了点。 4️⃣丽都壹号：12-17年建成的，楼龄非常新，距离驼房营站200米，一期有3栋楼，二期有5栋楼，都是高层板楼，外立面很新，缺点离五环路很近，位置比较靠外 5️⃣丽都东镇：又叫滨河一号，06年建成的，得房率高，小区规模不大，4栋板楼总高9层带电梯的洋房，还有14栋别墅，缺点是，人车不分流，到地铁远。 6️⃣燕莎后：06年左右建成的，地铁站离得都不近，不适合依赖地铁出行的，4栋板楼+2栋塔楼，密度不大，楼总高也不高，缺点是人车不分流，路面上都有停车。 7️⃣卡布其诺：05年，7栋总高9层的板楼，低密度洋房，院落宽敞，绿化不错，但离地铁远，都得20分钟，小区要比丽都壹号更旧一些，没有人车分流 8️⃣东润枫景：01-03年建成，楼龄相对较老，离地铁也不近，每一期规模都不大，密度比较低。周围配套不太好，显得有点荒凉，离朝阳公园很近 9️⃣梵谷水郡：05年-09年，19栋楼商品房社区，整体绿化还不错，配套全，比较便宜，但距离地铁较远，不是人车分流，周围商业环境一般