2019-2020年间，新静安内环的几个高品质新盘，销售情况异常困难，被称为“闸北四大天王”： （📷见图4） 其中，销售最困难的，要数凯德星贸邸。认筹率不足15%，隔了一年也没卖出去一半。时隔没几年，凯德星贸邸彻底逆袭。 （📷见图5） 回想起来，在2019年的时候，我向一些朋友推荐过苏河融景。当时还站不稳10万/㎡ （📷见图6） 2019年，两房租金就达到23000元，租售比有3%。 同一时期，闸北内环“四大天王”滞销，定价高达9.2万/㎡、位于中环外的仁恒静安世纪，却刷出了600%的认筹率。 现在来看，显然是南广场笑到了最后。大宁的千人摇号红盘，在保本线挣扎： （📷见图7） 我们不妨借此机会分析一下，为什么当初无人问津的南广场翻盘了？ 🤔房地产的短期定价，往往只反映市场的情绪。有些时候，是无厘头的。 在自媒体胡乱带节奏之下，更是有愈演愈烈的趋势。 所以，我从来不去预测和参考楼盘的认筹率、积分。为什么要给自己降智，尝试理解跟风者的脑回路？ 👉南广场并不是一个符合自媒体定义的“好板块”。 楼盘东一块西一块，没有成片开发；已经开发成熟，没有新增规划也就没了可讲的故事；没有好的学区。 而像大宁这种板块，整体开发+学区，却更符合自媒体的推盘逻辑，更容易推销给不明真相的新上海买房人。 ✅所谓的逆向投资，就是以低价格买入一项基本面良好的资产。2019-2020年的南广场，就是典型的案例。 价格低廉的南广场，已是过往云烟。 站在当下，类似的机会并不多。 ❌更多的却是价格透支，远远超过应有价值的楼盘，例如近期热销的中海领邸、海上清和玺等。 不要拿着认筹率来我这里Show Off，我一律都会鉴定为XX 与其自我安慰，一起入坑的有多少chun货，不如动脑子想一想，自己付出了高价格，占有了多少优质的城市资源？