你图的是每年6%的租金，人家图的是……

▲青岛高新区鲁商天街

一个停工八年、工地长草的商业项目，突然“爆个大招”，高调宣布：三岛联动、银座运营、盒马入驻……还打包票十年返租、年化6%保底——听着是不是特别心动？且慢，如果这商铺真这么香，他为啥不自己留着收租，非得便宜外人？

1、

8年烂尾终复活？

青岛高新区的鲁商天街，烂尾整整8年，突然宣布要复活了，还祭出了一个卖铺的大招——返租！谁能想到，都2025年了，还能在青岛楼市上见到这种老掉牙的套路。

▲鲁商天街，号称青岛下一个顶流

时间倒回2017年6月，鲁商广场（即鲁商天街前身）高调奠基，号称“高新区首个商业综合体”。

▲2017年6月21日，鲁商广场奠基。资料图片

当时周边鲁商蓝岸新城、碧桂园翡翠城的业主们，都以为好日子要来了。没想到，奠基后项目很快就陷入停滞，原因是项目方资金紧张。直到今年年9月，又传出一条消息：鲁商天街复工了！

▲鲁商天街复工仪式

2、

10年返租到底香不香？

返租卖铺这种楼市“古董级”的老套路，在20年多年前曾风靡一时，如今又在鲁商天街复苏。根据项目的宣传，签完认购书，明年就能开始拿租金，年化6%保底，十年返租。

听起来，这不比存银行强？似乎是稳赚不赔的好机会，但这种返租模式，真的靠谱吗？如果真这么赚钱，鲁商自己干嘛不全留下？

开发商不是慈善家，所谓的“十年返租”，本质就是一种变相融资：用未来的租金承诺，换取当下的现金流救命。

还有个细节耐人寻味：买铺的首付，不是交给鲁商，而是打给一家投资公司。这几年房地产下行，这类投资公司专门收购烂尾项目，包装后快速销售回款退出，是一场精心设计的“不良资产盘活术”。

▲鲁商天街内部实景

返租这套玩法，早在20年前就玩烂了。当年全国各地遍地开花的“旺铺返租”，前一两年往往能按时返租，但最后结局大多惨不忍睹，经营不善导致商铺闲置，经营方人去楼空，业主索要租金无门。

国家早有规定，住建部明确禁止“售后包租”和“承诺保底收益”的销售模式，认为这本质上是变相融资，风险极大。

3、

真能撑起“下一个顶流”？

鲁商天街，总建面6.5万㎡，由三栋商业楼通过连廊连接，规划了百货超市、电影院、餐饮、健身等全业态，号称打造一站式生活聚场。运营上引入了银座商管这个老牌商业运营商，承诺将引入30%区域首店、80%知名连锁品牌。

▲鲁商天街实景

鲁商天街的规划图上，三岛联动的概念挺唬人：S1主岛自持做超市+影院，S2搞新能源汽车+智能家居体验，S3是对外出售的开放式特色街区，主打餐饮、教培等。

▲鲁商天街布局图

但在青岛做开放式街区，先天就带着硬伤：冬天冷、夏天晒、下雨没人逛，有几个活下来的？这不禁让青岛人想起另一座曾经的网红商业体——位于崂山的大拇指广场，一度曾是打卡胜地，然而其半露天式的设计，导致夏冬两季及恶劣天气时环境体验较差……最终被消费者遗弃。 鲁商天街返租销售的商铺，正是S3特色街区，能否避免重蹈大拇指广场的覆辙？

▲鲁商天街S3开放式街区效果图

鲁商天街这种商业综合体，在当下的经济大环境重启，确实需要勇气，有种“明知山有虎，偏向虎山行”的悲壮感。但话说回来，也不是完全没有机会。鲁商天街所在片区，有大约12万人口，没有大型商业，日常消费严重外溢。盒马前置仓的签约进场，说明至少供应链是认可这片市场的。

▲鲁商天街实景

鲁商当年靠银座超市起家，鲁商天街的运营方是银座商管，有丰富的商业运营经验。如果真能把一些网红餐饮、连锁教培引进来，形成差异化，未必不能打出一片天。

▲鲁商天街内部实景

青岛的商业版图上，从不缺野心勃勃的项目。鲁商天街这个烂尾8年的商业项目，能否起死回生、成为“青岛下一个顶流”？现在谁也不敢打包票，还是拭目以待吧。