山东青岛，男子耗资39000元，买了一处180平方的农村宅基地。20年后，政府将

山东青岛，男子耗资39000元，买了一处180平方的农村宅基地。20年后，政府将该房子拆迁，男子分得一套120平的楼房，和45万元补偿款。怎料，原房主知道后，居然说曾经的协议无效，楼房和补偿款都是他的。双方多次沟通无果，最终闹上法庭，法院判决结果令人意外。

·案例·：山东省青岛市中级人民法院·

20年前，孙某和爱人一直在外租房住，每天起早贪黑辛苦打拼，只为能早点买房安家。

某天，他听说刘某想要将自家房屋出售，于是急忙前去询问协商。

刘某所出售的房子，是他跟村里申请的宅基地所盖的新房，因需要去外地做生意，手中的资金不足，所以要把新盖好的房子卖掉，筹集做生意的资金。

孙某和爱人听到这个消息之后，来到刘某家中，与刘某商量房子出售的事宜。

孙某和家人一直在外租房多年，他很想买一套房子，刚好手里有些钱，又听说刘某的房子要出售，所以急切想要购买刘某的房子。

因为刘某的房子是一个新宅基地，又是新盖好的房子。虽然没有装修，但是孙某觉得毛坯房更好，这样在买房之后，就可以按照自己的喜好风格装修房子。

最终双方协商之后，孙某以3.9万元的价格，将刘某180平的农村自建房买下。

因为孙某不是本村人，所以没有办法将房子过户。最终刘某的房子，虽然以3.9万元卖给了孙某，但是房子并没有过户，依旧在刘某名下。

对此孙某并没有太在意，他觉得有了这套房子，自家孩子就可以在附近学校上学，这就已经足够了。

最终二人私下签了一份协议，刘某将房子以3.8万元卖给孙某。

但谁都没想到，这套房子在20年后竟然被政府拆迁，最终引发了一场纠纷。

孙某买下房子后，将房子装修了一番，就带着家人住了进去，这一住就是20年。孙某也从一个年轻小伙子，变成了一个中年老男人。

20年后，全国各地都发生了翻天覆地的大变化，孙某居住的村庄，也被政府规划集体拆迁改造。

虽然孙某不是本地人，但他在村里住了20多年，村里的人都知道，他当年花了很多钱买了本村人的房子，所以在村里集体拆迁的时候，村委会也给孙某购买的房子，开具了拆迁证明。

手续办好后，孙某用180平的房子换得了，一套120平的楼房，和45万元的拆迁补偿款。

在一切看似非常顺利的时候，在外生活多年的刘某突然回村了，他回到村里之后，第一时间赶到了村里的拆迁办。

进门后就大吵大闹，扬言孙某拆迁的房子本是他的，他要求拆迁办将房子和补偿款都给他。

不知原因的拆迁办，被刘某的无理取闹搞得一头雾水，因为他们已经将房屋的补偿款，和房子都给了孙某。

于是拆迁办的工作人员告知刘某，如果他们二人之间有纠纷，可以去法院起诉打官司。

事后，村委会多次将刘某和孙某叫到一起协商解决此事，但在多次协商之后，并没有协商出满意的结果。

刘某坚称，当年的协议是无效的，他必须要得到村里拆迁给的房子和补偿款。

对此村委会也很无语，他们觉得刘某有点不通事理，在多次帮二人协商无果后，索性不再管了。

之后刘某为了得到拆迁补偿的款项和房子，一气之下将孙某告上法庭，他主张20年前，二人签下的协议无效，要求孙某将120平的楼房，和45万元补偿款全部给他。

经审理法院判决：孙某占180平自建房的90%份额，刘某占10%。

将拆迁换得的120平的房子折成市场价，与45万补偿款加起来的总额，分给刘某10%。

1、孙某因不是本村人，买房子时没能过户，双方私下签订的协议是否是无效的？

《土地管理法》第六十三条规定：农村集体经济组织的土地使用权，不得出让、转让、抵押、租赁。但是，法律另有规定的除外。

土地使用权是不可以出售、转卖的，但20年前双方在卖房子的时候，都不懂法。所以孙某才会在没有过户的情况下，只签订了一份协议，就将刘某的房子买下，所以双方私下签订的协议是无效的。

2、孙某花3.9万元买下房子后，房子拆迁给的补偿，也应该归孙某所有。

《物权法》第六十四条规定：宅基地使用权被征收或者回收后，宅基地使用权人可以依照法律规定获得相应的补偿或者安置。

刘某曾经把房子卖了，获得了生意资金，现在房子拆迁之后，又想获得房子赔偿的120平房子和45万元。

孙某花3.5万元购买房子后居住了20年，已经是该房子的所有权人。房子拆迁后，所有的拆迁补偿，也都应该归孙某所有。

3、农村宅基地是不可以买卖的，所以双方都有错。

《民法典》第七条规定： 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

刘某既然在20年将房子以3.9万元卖给了孙某，就应该信守承诺，不能出尔反尔。

法院判决：孙某占自建房90%的份额，刘某占10%。·文中皆为化名·

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