房地产两个基本概念解读
来自行胜言的雪球专栏
——土地储备与土地增值税
一、土地储备
1、土地储备面积，是指是一个公司拥有总土地上建设的总可销售建筑面积，即粗略的计算为：土地面积×容积率；
2、可售面积，一般住宅开发项目为：住宅（分普通和非普通，对应土地增值税有区别）、公寓、商铺等；不可售面积：地下室（使用权可租售，界限略模糊，见下条）、物管用房、配套设备用房、配套社区用房、配套幼儿园等；
3、地下车库不计容积率，一般不计入土地储备面积，考虑到早年地下车库的建设，主要为政府强制要求停车数量，一般来说建设地下车库对开发商是弊大于利，需要沉淀资金（建安成本约为地上的1.5倍以上）且销售缓慢，近几年随着房价的上涨以及汽车保有量的迅速增加，地下车库对开发商慢慢具备一定的经济效益，但效益远不如计容可销售；
4、成本意识是开发商的基本素质，对项目成本控制最重要的一个指标：可售面积占比，做的非常好的项目，这个比例可以到85%以上，一般项目80%也算不错，那么，开发商充足的动机压缩不可售面积的占比，最大的一块，就是地下车库面积，政府要求的是车位数，那么，不影响日常使用的前提下，将单个车位面积做到最小，是开发商设计管理部与建筑设计院共同努力的结果，一般开发商要求在38㎡/单车位，好一点的可以做到35㎡/单车位及以下；
5、现各房地产公司财报，对土地储备的定义标准是很不一样的，务实的定义应是未销售的土地储备面积，因为只有未售的，才会在将来的销售中产生正现金流！
以这个标准来衡量，有些开发商的表报比较实在，可以清晰看到未售的土地储备面积，甚至可以很方便计算出权益土地储备面积，有些开发商模模糊糊地公布一个数字，即使数字很大，但现实意义要大打折扣。
6、真正对公司未来经营有意义的，是房地产权益土地储备面积（以及对应的销售价格）;
7、土地储备的计算方法举例：
简化基础数据：2016年年报，土地储备1400万㎡，2017年半年报，新增土地540万㎡，公司土地储备1800万㎡，上半年销售300亿，销售均价12500元/㎡（反算得出销售面积240万）
计算及解读：所谓上半年新增土地540万方，并非指净增加值，二是指新获取的土地储备，理论上，2017年上半年的土地储备，应该为1400+540-240=1700万㎡，而不是1800万㎡，这里面可能牵涉到土地储备的确权时间问题；
但好在此公司2017年半年报公布了每个项目的情况，可以清晰地看到真实土地储备为1800万㎡左右，举这个例子，主要说明报表的每个数据并不是严丝合缝，需要一定的重新组合，获取真实有用的信息，本例中的公司，回溯报表可以发现与前面的土储面积基本吻合。
二、土地增值税
1、可直白的理解为：单个项目土地上的产品销售带来的增值所征的税；
2、不能理解为土地价格增加而征的税，比如说，3年前拍一块地单价1000元/㎡，现在单价3000元/㎡，增值部分2000元/㎡，按照表格计算，500×0.3+500×0.4+1000×0.5=850元/㎡，如此，等于付出了1850元/㎡的土地单价，不能这么理解；
3、土地增值税征收标准，如下（来源：百度百科）：
4、土地增值税举例，早年某楼盘报税表，总可售面积约3万平方米：
注释说明：
注1：普通住宅和非普通住宅，一般各省的定义略有区别，大致有容积率1.0、单户面积140、售价1.2倍市场价等界限划分；
注2：即本项目确认的营业收入；
注3：本表利息支出为0，其实并不完全这样，主要原因是税务部门规定：在无正规金融机构出具融资凭据时，利息支出最高为土地费用和开发成本之和（即6+7）的5%，三费合计最高为10%，故本条统一在“其他房地产开发费用”里，为10%，本企业为国有企业，融资成本偏低；
注4：普通住宅为增值额8.99%，低于20%，满足普通住宅的纳税优惠条件，无需纳税，非普通未超过50%，纳税30%；
注5：需补缴税额26万，已预缴271万，约10
