当一家公寓企业频频出现在城市更新的政策文件和行业活动中，人们或许会不禁发问：这究竟是行业的跨界，还是时代赋予的必然角色？

在“房住不炒”与“城市更新”双轨并行的今天，传统租赁行业早已超越单纯的“房东”身份，成为城市存量焕新、社区激活与人才安居的关键参与者。而无锡，正以一场系统性的城市焕新实践，为这一转型写下清晰注脚——从“1+7+N”机制创新，到三年行动纲领的落地，城市更新的叙事里，“住”不仅是空间的更新，更是治理模式、服务生态与社群温度的共生重构。

在这样的背景下，2026年1月15日，尔家集团董事长张二干受聘为无锡市城市更新促进会副会长，更像是一个标志性信号：专业租赁运营者正在从幕后走向台前，成为城市可持续更新的重要伙伴。十年间，从居住服务的深耕、社区关系的营造，到屡获行业权威奖项，尔家逐步构筑起“政企共生”的实践路径，将“有温度的安居”从企业理念推向了城市战略层面。

人们或许会好奇：从深度融入区域发展，到构建政企协同优势，再到将公益内核注入体系化运营—尔家所探索的这条路，能否为租赁住房的高质量发展提供一条坚实的可行路径？

作为行业观察者，本期URI将通过对尔家十年的发展历程、商业模式、体系化能力及标杆项目的实证测评，开展专项企业研究，深度拆解其本土生长逻辑与长期生命力。

*本测评为住房租赁行业独立研究分析成果，以第三方视角客观测评尔家商业逻辑。文中数据均来源于公开行业报告、企业披露信息及权威统计机构发布数据，观点基于行业通行研究框架形成。

01

背景分析

顺应行业周期的三个发展纪元

当前国内住房租赁市场已形成多元主体共生的格局，不同类型的参与者凭借自身资源禀赋与能力特征，在行业中扮演着差异化的核心角色：国央企作为保租房建设运营的主力军与民生保障的核心实践者，依托政策支持、资源倾斜与低成本资金优势，以新建项目为核心推进规模化布局，同步深化合规运营与民生 ESG 实践；房企系则凭借成熟的开发经验、物业资源与品牌效应，聚焦高品质房源供给，着力打造产品力与智慧化社区，提供全生命周期服务；而以民企、外资为主的专业运营商，凭借灵活的机制、精细化的运营能力与敏锐的市场洞察力，以轻资产输出为核心方向，为蓝领、外籍人士、学生等细分客群提供多元服务，以盈利为核心目标持续推动行业创新。三类主体各有侧重、互为补充，共同构成了住房租赁市场的生态基底。

尔家的十年战略发展历程，是一部顺应行业周期与城市需求、不断进化转型的动态篇章。其战略清晰划分为三个阶段：

在1.0 探索积累期（2015-2020 年），行业正从早期“流量套利”转向精细化运营的初步探索阶段。尔家以市场化探索者的身份，在无锡市场率先建立品牌与产品基础，并与无锡、常州、上海等城市的国企单位紧密合作，确立了“统一装修、租赁、出租、管理” 的“四统一”服务标准，完成了早期能力与资源的沉淀。

进入2.0 模式确立期（2021-2023 年），随着国家明确保障性租赁住房的政策地位，无锡也大力推动存量资产盘活与人才安居工作。尔家创新性推出“闲置动迁房改保障性租赁住房”新模式。此模式下，广益尔家保租房项目、梁溪青年人才社区先后面世，打通了与政府、国企的深度合作路径，形成了“国企存量资产+尔家专业运营”的标准化合作模式，实现了从单点探索到模式复制的突破。

来到3.0 深耕共生期（2024 年至今），无锡深化“政府主导+社会参与+市场运作”机制，行业进入存量资产价值深度挖掘、服务城市焕新的新阶段。尔家进一步调整战略聚焦无锡，将模式升级为“政企共生”，主动将自身运营能力嵌入城市人才战略，完成了从“安居服务商”向“人才生态运营者”与“行业引领者”的角色跃升，真正践行 “商业向善+城市共生” 的发展理念。

URI测评结论：

早些年，尔家凭借跨区域协同的战略视野，与多地国企建立了紧密合作关系，完成了早期能力与资源的积累。随着行业进入存量资产价值深挖、服务城市焕新的新阶段，尔家的商业模式也完成了关键演进 — 从早年项目布局长三角多城的 “广撒网”，转向聚焦无锡、深度扎根的 “精耕细作”，并最终构建起与城市发展同频共振的 “政企共生” 体系。

这一战略调整，不仅是经营重心的收拢，更是角色定位的跃升：它标志着尔家从跨区域的项目合作者，转变为深度嵌入无锡城市人才战略的 “人才生态运营者”，真正实现了商业运营与城市发展的共生共荣。

02

模式测评

“与城共舞”的“尔家方程式”

尔家历经十年市场淬炼，其核心模式已沉淀为一个极具韧性的增长公式：城市人才战略×国企存量资产×尔家专业能力=可持续的安居生态。

2.1

产品模型：

存量资产“再生”+全链条能力

2.2.1 精准客群画像下的产品生态：

全国住房城乡建设工作会议明确提出，要以提供高品质建筑产品为根本目的，弘扬工匠精神。一切工作的核心，是适应住房发展的新阶段，满足人民群众对安全、舒适、绿色、智慧居住环境的新期待。尔家率先打破行业标准化复制的惯性，以 “安全、舒适、低碳、智能” 为核心，构建起全场景覆盖的产品矩阵，通过精准的客群切片实现了租住需求的深度匹配：

尔家社区：

大型租赁社区，面向社会青年人才，打造活力聚居的成长型空间；

尔家国际：

中高端服务式公寓，面向企业管理人员及专家；

尔家启航：

企业蓝领宿舍，聚焦城市建设者，以实用、安心的配置保障刚需居住需求；

尔家公寓：

白领公寓，面向企业白领及自由职业者，营造便捷舒适的都市租住场景。

十年来，尔家在保障运营规范性的同时，进一步构建起包含 “居住、生活、社交、成长” 的复合价值体系，让租住空间不止是栖身之所，更是连接生活、拓展社交、实现个人成长的生态载体。

从ESG实践到真金白银做公益

在服务升级的同时，尔家也深度践行“商业向善”的理念，聚焦城市新青年新市民、城市建设者、社会弱势群体等群体，以实际行动传递品牌温度。2025全年，尔家开展各类公益活动超45场，覆盖超3500人次；针对新青年新市民成长需求，联合专业培训机构打造“免费青年夜校”，开设超3000个可选课程，全年开课超150节，助力青年群体实现技能提升与自我成长。此外，尔家还持续关注城市建设者与社会弱势群体的生活所需，通过定制化公益行动，让居住者在享受品质租住服务的同时，切实收获来自社区的温暖与关怀。

从单点的公益行动到系统的战略投资，尔家在ESG领域的实践已实现关键跨越。在成立十周年的节点上，企业进一步将社会责任内化为战略支柱——与无锡市和润社会工作发展中心联合发起“尔暖锡城文化引领与产业创新支持基金”，并依托灵山慈善基金会平台正式落地运营。

该基金首期即投入8万元，明确聚焦“文化赋能与产业孵化”，计划每年持续、精准资助3-5个无锡本土文化创新与产业升级项目。其首个落地项目“锡东亭暖·暖巢行动”已经启动，正式加入锡山区新就业群体服务联盟，持续为辖区内新就业群体注入文化关怀与产业创新支持，助力构建更有温度、更有归属感的城区环境。

这不仅是资金的投入，更是尔家以战略投资的方式，践行“与城共舞、与城共生”的长期承诺——将企业成长深深融入城市发展的脉络之中。

深度融入城市人才生态打造

URI 观察发现，尔家的创新突破了空间运营的传统边界，更以深度参与者的身份，融入城市人才生态建设的核心脉络。

2025年6月，梁溪区团区委携手区人社局、尔家商业等多方单位，打造全市首场聚焦青年集宿区的特色活动 ——青年就业创业市集。这场为期3天的专场招聘，不仅为来锡求职的大学生量身定制 “7天免费住宿+就业精准帮扶” 的双重保障，更同步叠加创业扶持政策礼包，形成从 “安身” 到 “立业” 的一站式支持。

从解决 “落脚难” 的安居保障，到赋能 “零成本创业” 的政策助力，尔家通过岗位直送、住宿支持、创业帮扶的全链条服务，真正打通了青年人才服务的关键环节，构建起 “城兴青荣、青创城新” 的良性闭环生态。

行业引领与标准共建

URI观察到，尔家在住房租赁行业的引领地位也持续深化。2025年8月，尔家推动成立无锡市房地产业协会保障性租赁住房专业委员会，尔家商业管理有限公司董事长张二干受聘为首任专委会主任。

作为行业示范，尔家将以主任单位身份牵头联动各会员企业，系统性编撰无锡住房租赁行业白皮书，全面梳理市场现状、研判发展趋势；同时深度参与《无锡住房租赁条例》、《无锡人才公寓建设》等实施细则的制定工作，推动行业标准与服务规范的细化落地，为行业健康有序发展筑牢制度基础。这一身份的确立，不仅是行业对尔家专业能力与长期贡献的认可，更标志着尔家从 “实践者” 向 “行业规则共建者” 的进阶，进一步夯实了其在无锡住房租赁领域的核心引领地位。

2.2

运营基因：

国企信用与市场效率的共生典范

URI研究认为，尔家在住房租赁领域的核心竞争力，在于其成功搭建了国企信用与市场化效率的“价值转换器”与“合作粘合剂”，构建起独具特色的政企共生体系，这也是其实现可持续发展的关键逻辑。

灵活深度的政企协同合作

尔家积极探索“政府主导、国企担当、市场化运作”的合作范式。

EPCO模式深化合作：尔家集咨询、设计、采购、工程、运营于一体，为政府及国企提供存量资产盘活的全链条服务。例如在广益尔家国际人才社区项目中，实现当年立项、当年完工、当年运营的高效率。

风险共担的长期合作：尔家与锡山经济开发区携手合作，以“政府主导+国企担当+市场化运作”的创新模式，合力打造多个保障性租赁住房项目。尔家出资约6000万投入装修改造，以实际行动响应国家关于完善住房保障体系的政策号召。

稳健的风险隔离与规模运营

合作对象聚焦：尔家主要与政府、国企合作，规避了与分散业主打交道的复杂性与风险，确保资产关系的稳定性。

偏好大体量项目：尔家倾向于获取500间以上的大体量项目，以摊薄改造成本与运营成本，形成规模效应和社区氛围，也更符合政府批量解决人才安居的诉求。

高效运营驱动的口碑闭环

凭借扎实的运营，尔家建立了强大的市场口碑，形成了健康的业务循环。项目爬坡迅速，普遍能在1-3个月内达到满租。其在无锡运营的约1.5万套房源，平均出租率稳定在96%以上。

高效的服务和良好的社区体验带来高续租率与客户推荐，55%的客源来自老客户推荐等自有渠道，极大降低了对第三方流量平台的依赖与获客成本。

2.3

盈利模型：

穿越周期的“双重安全垫”

尔家构建了超越传统“租金差”模式的、更具韧性与成长性的盈利结构。

1）基础安全垫：与国企签订的长期合作协议（通常10年以上），提供了穿越经济周期的稳定现金流基底。通过对项目进行精细化的投资模型测算，确保项目能在合理的周期内（约4-5年）实现投资回本。

2）增长安全垫：通过提供专业保洁、维修、丰富的社群活动及青年夜校等增值服务，提升租户粘性与支付意愿，从而获得超出基础租金的溢价。

同时，尔家深度嵌入城市“引才-留才-育才”链条，通过举办“与尔同行”招聘市集等活动，其角色升维为“人才生态运营者”，创造了独特的社会资本与品牌价值。

3）成本护城河：尔家深耕无锡，区域集中度使得供应链采购、管理团队、品牌营销的边际成本持续降低。

同时，其运营体系正从“精益化运营”向“智能一体化运营”跃升，通过自主研发“数智系统矩阵”，进入“AI+业务中台”双轮驱动的新阶段。会员累计15万人，满意率达 98.5%。

2.4

案例测评：

于2024年1月投入运营的青梧居·安居尔家社区（无锡梁溪毛湾家园店），成功实践了“政企协同、数智驱动、社区共融”的保障性租赁住房运营模式。

项目初期，通过“市级国资平台信用背书+市场化专业运营+精准客群数据分析+ 线上全流程数字化赋能”的组合策略，实现高效去化。且自运营以来，出租率持续保持在95%以上，其中新市民群体占比达25%。2025年被住房和城乡建设部唯一直属期刊出版单位（司局级）国家一级期刊杂志收录“好房子”案例，租户满意度高达96%。

03

前景测评

尔家模式的边界与可能

尔家之路，不仅是一家企业的成长史，更是对“住房民生化”时代命题的一次系统且富有远见的应答。

3.1

战略聚焦的深度价值:"一城做透"的样板效应

尔家深耕无锡的决策，并非视野局限，而是一种极具穿透力的战略定力。它验证了一个关键逻辑：在中国城市化的纵深阶段，单个城市的存量资产盘活与民生需求满足，本身就是一个足够广阔且复杂的战场。通过将一城“做透、做厚、做深”，尔家打造了一个可被清晰观测、反复验证的完整系统模板——从产品、服务、运营到政企协作模式。这为未来向具有相似禀赋的城市进行系统性能力输出，奠定了无可辩驳的实证基础。

3.2

商业向善的长期主义:构建可持续信任基石

在强民生属性的租赁行业，“善良”与“责任”绝非单纯的道德选择，而是企业健康可持续发展的核心运营底盘。尔家将公益与商业向善内化于商业模式，主动承担人才安居的社会职能，这实质上构建了最稳固的“信任三角”：对政府，是可靠的政策执行伙伴；对租客，是值得托付的生活服务者；对行业，是正向价值的宣导者。这种底色，使其商业成功与社会价值实现同频共振，赢得了政府支持、用户口碑与社会认同，转化为极低的制度性成本与品牌溢价。

3.3

角色升维与生态构建:从运营商到城市共生体

尔家已超越传统公寓运营商的范畴，完成了深刻的角色跃迁：

1）城市更新共建者：其业务深度融入城市空间再造与产业人才服务，成为城市功能升级的有机组成部分；

2）行业标准推动者：牵头创建保租房专委会等举措，意味着其从“运动员”部分角色转向“规则建议者”，在行业规范制定中占据主动，构建了更高维的软实力壁垒；

3）科技驱动的效率革新者：持续投入公寓管理系统，表明其深谙行业的最终竞争力在于科技赋能下的运营效率与用户体验。这不仅提升了自身效率，更通过与无锡头部国企的强绑定，将这种能力沉淀为城市级的基础服务设施，壁垒极高。

URI测评结论：

URI认为，尔家模式的核心启示，在于它生动诠释了 “深度融合创造不可替代价值”。其壁垒已从初期的“四重护城河”，演进为一种动态的、系统性的城市共生能力。这种能力体现在：与城市发展战略的绑定深度、对民生需求的理解精度、在复杂系统中整合资源（政府、国企、用户）的协作密度，以及用科技固化运营知识的智能厚度。

因此，尔家的真正“可能”，不在于简单的异地规模复制，而在于其 “无锡模式”所蕴含的方法论、价值主张与协作体系的可迁移性。它证明了一条难而正确的道路：在保障性租赁住房成为国家战略支柱的今天，最强大且可持续的商业模式，恰恰是那些能主动将企业命运融入城市发展进程，在解决社会痛点的过程中锻造自身核心竞争力，并以此实现商业价值、社会价值与民生福祉三者正向循环的“共生”模式。

尔家用十年，不仅走通了自己的路，更为行业点亮了一盏灯：让普通人住上好房子，是一门需要深度、耐心与善意的伟大事业，它值得投入，并且完全可以成就一家卓越且受人尊敬的企业。这，或许是其对行业最深远的贡献。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:紫桦/韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒