经营权类REITs是一种以特许经营权或经营收益权为基础资产的不动产投资信托基金，主要聚焦于政府授权类基础设施项目。其底层资产是特许经营权（如高速公路收费权、污水处理权等），而非土地使用权或物业所有权。例如，高速公路REITs的收益来源于过路费，而污水处理项目REITs的收益来自政府支付的污水处理费。常见的reit包括交通基础设施（公路、桥梁）、市政公用事业（水务、供热）、能源项目（光伏、风电）等。 经营权REITs有2个鲜明特点：一是分红包含两部分，一部分是投资本金的逐步返还，另一部分是运营收益。因此，高分红率可能隐含本金返还。二是经营权有固定期限，到期后资产无偿移交政府，基金净值归零，这与产权类REITs（永续性）形成鲜明对比。 1. 高波动性的风险由于经营权REITs的基金净值随着时间逐步归零，投资这类资产要求投资者具备长期思维，明白自己赚的是全周期内部收益率IRR的钱，而不是名义分红率。对于长期持有者来说，这些都不是问题。但是，对于投机型交易者来说，可能被虚高的名义分红率吸引，引发非理性买入，但其底层资产的实际IRR可能仅有5%-6%。非理性脉冲式买入和卖出都会加剧波动性。 其次，从估值和内在价值的角度看，经营权类REITs的剩余价值由未来有限期限的现金流折现决定。折现率通常由无风险利率（如10年期国债收益率）叠加风险溢价构成。而长期现金流的现值对长期利率变动更敏感。据测算，剩余20年的污水处理项目，其末期现金流对利率的敏感性是前5年的3倍以上。因此，长期利率的变化对经营权reit估值的影响非常大。 再者，经营权类REITs普遍采用高杠杆（资产负债率>40%），利率上升直接增加债务利息支出（项目的融资成本增加），压缩可供分配现金流。 最后，经营权REITs项目大多属于公用事业，受资产扩募、政策调整等事件易引发短期剧烈波动。如2025年1月，国泰君安济南能源供热REIT扩募预案公告后，折价率从11.9%收窄至3%，但扩募资产IRR不及预期（未来现金流变小，IRR收缩被动匹配）后价格回调15%。 2. 资产扩募从数学角度讲，DCF的分子是未来现金流，分母是折现率或者IRR。由于经营权REITs的底层资产大多属于公用事业，背靠国资，把其他资产包装后并入当前reit是不难想象的。资产扩募大概率会增大未来现金流，从而提升reit整体的IRR。但这里有个前提条件，资产要优良。 因此，在其他条件大差不差时，我们优先选择原始权益人资产储备丰富的REIT 。 以下我整理了一些资产储备丰富的REITs供大家参考。 2.1 招商高速公路REIT 底层资产：亳阜高速公路（G35济广高速段），全长101.3公里，以货车流量为主。 资产储备：招商局集团管理全国高速公路超1.2万公里，储备资产包括沪渝高速、广深高速等。 2.2 中航京能光伏REIT 底层资产：榆林和湖北光伏电站，总装机容量25万千瓦，年发电量稳定。 资产储备：京能国际管理光伏和风电项目总装机容量5.22GW，储备项目覆盖内蒙古、新疆等地。 2.3 渠东火电REIT 底层资产：新乡、鹿华及渠东火电项目，累计募集资金54.85亿元。 资产储备：华电国际旗下运营超50个火电、新能源电站，未来可通过权益型REITs持续盘活资产。 2.4 嘉实中国电建清洁能源REIT 底层资产：四川省九龙县五一桥水电站，装机容量13.7万千瓦，年发电量5.3亿千瓦时。 资产储备：中国电建集团旗下水电装机容量约500万千瓦，储备资产包括四川、云南等地的水电项目。 2.5 中航首钢绿能REIT 底层资产：北京生物质能源和餐厨垃圾处理项目，年处理垃圾超100万吨。 资产储备：首钢集团拥有多个循环经济产业园，储备资产覆盖固废处理、再生资源等领域。 2.6 富国首创水务REIT 底层资产：深圳和合肥污水处理项目，日处理能力超200万吨。 资产储备：首创环保集团，运营全国30余个污水处理项目，储备能力超300万吨。