要是把房地产行业比作一场马拉松，那2025年的三季度绝对是“撞墙期”——前有房企销售额连跌，后有中介巨头财报“爆冷”。这不，「贝壳」刚交出的2025年Q3成绩单，直接把行业的“转型阵痛”扒得明明白白：营收看似稳住了，但利润跌得让人心慌，背后则藏着行业从“炒房时代”向“住好时代”转身的大信号。今天我们就拿这份财报当“显微镜”，来看看国内房地产到底在经历怎样的“深度换骨”。

图源：雷递财经

一、财报关键数据：营收“虚胖”，利润“瘦身”

先上“硬菜”——「贝壳」Q3财报的核心数据，看完你就懂为啥行业人都在“倒吸凉气”。从整体盘来看，贝壳Q3总交易额（GTV）7367亿元，同比基本持平，算是“站着没倒”；净收入231亿元，同比微增2.1%，乍一看像“还行”。但再往下翻，利润数据直接“跳水”：净利润7.47亿元，同比暴跌36.1%；就算剔除杂七杂八的影响，经调整净利润也只有12.86亿元，同比下滑27.8%。

拆开业务板块看，更是“几家欢喜几家愁”——准确说，是“传统业务愁，新业务喜”。先看房地产交易的“基本盘”：存量房（二手房）和新房业务，就是“冰火两重天”里的“冰”。存量房Q3 总交易额（GTV）5056亿元，同比还涨了5.8%，但收入却反降3.6%，只剩60亿元。「贝壳」自己解释是“加盟门店成交占比太高”，说白了就是加盟店多了，平台抽成少了，相当于“卖得多但赚得少”。而这背后藏着更真实的市场情况：「克尔瑞」数据显示，今年前10个月30个重点城市二手房成交量涨了6%，但都是“以价换量”——房东不降点价，房子根本卖不动，中介自然赚不到啥钱。

再看让人眼前一亮的“新业务”：家装家居和房屋租赁，简直是财报里的“暖光”。家装家居业务Q3收入43亿元，和去年差不多，但利润率飙到了32%，同比还涨了0.8个百分点；房屋租赁业务更猛，收入57亿元，同比大涨45.3%，而且在城市层面（扣除总部费用前）还实现了盈利，利润率8.7%。这俩业务加起来，让「贝壳」“非房产交易业务”收入占比冲到了45%，快赶上一半了——要知道三年前这俩业务在财报里还只是“脚注”，现在都成“顶梁柱”了。

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二、透过财报看本质：房地产正在告别“炒房时代”，转向“住好时代”

「贝壳」的财报看似是一家公司的“家事”，实则是整个房地产行业的“缩影”——透过这些数据，能清晰看到行业正在从“销售资产”向“提供全周期居住服务”转型，简单说就是：过去大家买房是为了“炒”，现在是为了“住”；过去行业靠“建房子、卖房子”赚钱，现在得靠“装房子、租房子、管房子”赚钱。

首先，市场结构变了：二手房反超新房，“存量时代”真的来了。以前房地产是“增量时代”——开发商拼命建新房，大家拼命买新房，中介也靠卖新房赚大钱。但现在不一样了，很多城市二手房成交量已经超过新房了。比如郑州，今年上半年商品房销售面积997万平方米，二手房占了518.89万平方米，比例超55%；武汉更夸张，上半年新房成交506.97万平方米，二手房却有533.37万平方米，直接“压过新房一头”。

这说明啥？房地产市场里“存量房”越来越多，“增量房”越来越少，行业从“建房子”的时代，进入了“倒腾现有房子”的时代。过去“靠囤房炒差价”的逻辑行不通了——现在房子难卖，房东得降价才能出手，炒房的人根本赚不到钱。就像以前大家囤房像囤白菜，觉得“买了就涨”，现在才发现“白菜放久了会烂”，还得花钱维护，炒房不如租房、装房实在。

其次，用户需求变了：房子从“资产”变回“消费品”，“住得好”比“涨得快”重要。以前买房，大家最关心的是“能不能升值”，至于户型好不好、小区物业怎么样，都是次要的。但现在不一样了，房子越来越像“耐用消费品”——就像买冰箱、电视，大家更关心“好不好用”“能用多久”。比如现在买房，用户会算“租售比”：每个月租金能不能覆盖房贷利息？会看“折旧率”：房子住十年会不会掉价太多？会在意“居住体验”：周边有没有学校、医院，装修能不能省心？

这一点在「贝壳」的业务上体现得淋漓尽致：家装业务利润率上涨，是因为大家买了二手房后，愿意花钱装修得舒服点；租赁业务增长，是因为很多人不想买房了，宁愿租个品质好的房子住。以前「贝壳」靠“帮人买房子、卖房子”赚钱，现在靠“帮人装房子、租房子”赚钱，这就是用户需求变了，行业跟着变。

最后，行业逻辑变了：从“规模扩张”转向“效率提升”，“服务”成了新赛道。以前房地产行业的逻辑是“越大越好”——开发商拼命拿地建房子，中介拼命开门店招经纪人，大家都靠“规模”赚钱。但现在「贝壳」的情况告诉我们，这招不管用了：Q3「贝壳」平台门店总数6.14万家，同比激增27.3%，但经纪人数量只增长14.5%，单店人效、单经纪人成交额都同比下降15%以上。说白了就是“门店多了，但赚钱的人少了”，陷入了“规模扩张—成本高企—利润稀释”的恶性循环。

而行业的新逻辑是“效率+服务”——靠技术提升效率，靠服务赚溢价。比如「贝壳」在上海试点“房客分离”机制，让经纪人分工更明确，房源去化率从2.6%提升到3%以上；AI助手“好客”只识别平台个位数的商机，却贡献了50%以上的成交量；租赁业务用AI做收房定价、出房营销，收房人效提升13%，年节省成本过亿元。这些都说明，现在行业不是靠“人多、店多”取胜，而是靠“技术好、服务好”取胜。

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三、贝壳的困境：行业转型的“缩影”，谁都逃不过“阵痛期”

「贝壳」作为中介行业的“龙头”，它的困境其实是整个房地产行业转型的“缩影”——就算是行业老大，也逃不过“转型阵痛期”。

首先，传统业务“失血”，新业务“补血”还不够快。「贝壳」的核心业务还是房产交易，但存量房“量增价减”、新房“量价齐跌”，传统业务一直在“失血”。而家装、租赁等新业务虽然增长快，但占比才45%，还没能力完全补上传统业务的“窟窿”。比如家装业务虽然利润率高，但还在聚焦北京、上海等核心城市，下沉市场还没打开；租赁业务虽然增长快，但利润率只有8.7%，比家装低不少，还得靠规模扩张才能赚更多钱。

其次，“重人力”模式遇到瓶颈，技术赋能还需时间。「贝壳」的商业模式是“重人力、重履约”——靠大量经纪人、大量门店服务客户，但现在市场不好，订单少了，固定的人力成本就成了“负担”。虽然「贝壳」在搞AI赋能，但技术落地需要时间，比如AI助手“来客”覆盖了41.4万经纪人，但还没完全解决“经纪人开单难”的问题；贝好家（「贝壳」的房地产开发业务）用C2M模式做房子，但才落地17个项目，规模还太小，短期内带不来多少收入。

最后，行业竞争越来越激烈，“内卷”加剧。以前「贝壳」靠平台优势、门店优势，能在中介行业“横着走”，但现在不一样了：「安居客」搞低佣金分流客源，「万科」“朴邻”、「碧桂园」“有瓦”等开发商自营渠道绕过中介，「字节跳动」等互联网巨头靠流量切入房产赛道。而且中介行业本身也“内卷”——门店太多，为了抢房源，有的中介压低佣金，导致整个行业利润率下降。「贝壳」想靠“服务”突围，但短期内消费者还是更看重“佣金高低”，服务优势很难转化为“溢价”。

图源：贝壳找房

四、行业转型终局：从“炒房”到“住好”，谁能抓住“服务红利”？

看完「贝壳」的财报，再看整个房地产行业，我们能明确一点：房地产已经彻底告别了“炒房时代”，进入了“住好时代”——未来行业的核心不是“建多少房子、卖多少房子”，而是“如何让人们住得更好”，谁能抓住“服务红利”，谁就能活下来、活得好。

对于中介行业来说，未来的方向是“居住服务生态”——不再是单纯的“房产中介”，而是“一站式居住服务商”。比如「贝壳」现在做的：帮你买二手房，再帮你装修，要是你不想买，还能帮你租个好房子，甚至未来还能帮你管房子（比如维修、保洁）。这种“全周期服务”不仅能留住客户，还能靠多个业务赚钱，比单纯靠交易赚钱更稳定。

对于开发商来说，未来的方向是“产品+服务”——不再是单纯的“建房子”，而是“建好房子+做好服务”。比如现在开发商做“新规项目”，靠品质吸引客户；未来可能会像「贝壳」一样，搞家装、租赁业务，把“卖房”和“住家”结合起来，靠服务赚长期的钱，而不是靠卖房赚一次性的钱。

对于消费者来说，未来买房、租房会更“省心”——以前买房怕遇到假房源、怕被中介坑，租房怕遇到黑中介、怕房东涨租，但现在像「贝壳」这样的平台在搞“真保障”服务体系，承诺“真实房源、房款安全、佣金可退”；租赁业务搞“公积金直付房租”，缓解年轻人压力。未来行业会更规范，服务会更好，消费者能真正享受到“住好”的红利。

当然，行业转型不会一帆风顺，就像「贝壳」现在裁员、降成本，都是“阵痛”。但从长远来看，这种“阵痛”是必要的——只有摆脱了“炒房”的泡沫，行业才能回归本质，才能更健康地发展。以前房地产是“野蛮生长”，靠运气赚钱；未来房地产是“精耕细作”，靠能力赚钱。

最后总结一下：贝壳Q3财报虽然“不好看”，但它像一面镜子，照出了房地产行业的“深度转型”——从“销售资产”到“提供全周期居住服务”，从“规模扩张”到“效率提升”，从“炒房赚钱”到“服务赚钱”。这场转型虽然痛苦，但对行业、对消费者来说，都是好事——毕竟，房地产最终的目的，是让每个人都能“住得好”，而不是让少数人靠炒房赚钱。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

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