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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
大家都说，中心城市核心地段的房价，比周边城镇更保值。
然而，近几年，温州市区很多房子，房价竟然比周边郊县都便宜了！
这看似是一种反常现象，却真实地发生在瓯越大地上。
在乐清城区，买一套新房往往还要“2字头”，但在温州市区，只要不带稀缺资源，很多新房都不一定有“2字头”，二手次新房则更便宜。
在瑞安、龙港、苍南等地，尽管这些年房价也普遍下跌，但跌幅并没有温州市区那么大，有些都只是较高峰期打了个8折左右，不像温州市区那么多房子腰斩。
乐清城区
造成这种反常现象的原因有很多，比如郊县大规模买商品房较晚，二手房市场尚小，真正高端住房极少，等等。
而关键原因，还在于郊县县城对周边城镇、农村所产生了虹吸效应。而温州市区，对郊县的虹吸有限。
可见，吸引郊县居民来温州市区购房，这是温州楼市的空间与潜力，却也是一个难点。
想要获得郊县居民的认同，温州市区需要做好的是，在生活与事业方面，能给他们带来什么。
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前阵子，网络上流传着这么一句话：没有山姆、苹果直营店、国际机场、地铁的城市，年轻人不要待。
后来，还有网友把宜家、万象城等加入其中，将其作为城市生活品质的标志。
尽管这些说法不够全面，甚至有些偏激，但也反映出部分年轻人的择城观。
山姆会员超市
温州算是勉强凑齐了以上事物，但轨道交通未深入市中心，宜家只是体验中心。
对于郊县年轻人来讲，正是这些商业设施，让他们在周末、节假日，仅需驾车约1小时，就有这些齐平二线城市的消费场所。
像轨道交通、山姆配送，还深入到了乐清、瑞安，影响着他们的生活方式。
有些家境殷实的郊县年轻人，非常向往一二线城市的生活，但因接班家族企业而回到家乡。温州市区这些商业设施，一定程度上是他们的慰藉。
优质商业设施带来的全新生活方式
而对于很多已成家的年轻人来讲，优质的教育、医疗，是至关重要的城市资源。
其中，附一医、附二医是省内第一梯队的综合医院，眼视光全国顶尖。对这些郊县居民，可以就近享受优质医疗资源。
但是，在教育方面，尽管鹿城区义务教育质量全省前列，但其名声在郊县并没有打得那么响，仅对永嘉吸引力大一些。
当然，永嘉离鹿城区最近，其他郊县居民若送子女前来鹿城区读书，全家跟着搬过来，很可能影响工作、交际圈等。
鹿城区的优质教育资源
可以看出，温州市区相对发达的商业、教育、医疗、交通等方面，给郊县居民带来了实实在在的好处。
但是，除了义务教育，生活在郊县同样可以享受温州市区的商业、医疗、交通等资源，且很多方面无需日常化，完全能接受一两个小时的车程。
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除了生活，温州市区又能给郊县居民的事业，带来多少帮助呢？
温州是一座以制造业为底色的城市，无论市区还是郊县，都广泛分布着各类制造业企业。
在大企业方面，乐清有正泰、德力西、人民电器等，瑞安有华峰、瑞立等。郊县年轻人想去大企业，未必要来温州市区，当地可能就有机会。
即便温州市区的大企业，很多也搬到了东部沿海的温州湾新区、瓯江口，远离核心城区，反而离瑞安、乐清部分区域更近。
郊县还有更多中小企业，对于这些企业主及二代来讲，当地有着完善的产业链，当地人脉往往也遍布全国乃至全球，可为其打通更广阔的销路。
可以看出，有时候，郊县比温州市区保留着更正宗的温州模式，他们在城镇就能挣到钱，无需来温州市区。
乐清经开区发达的制造业
至于买房，如果产业还在当地，每天往返温州市区还是远了点。
更何况，他们的县城（城区）建设得也越来越好，买房在县城（城区），通勤距离尚可接受。
温州市区真正领先郊县的是服务业，既能吸引部分郊县年轻人来温州市区就业，也能服务于郊县的制造业企业。
不过，无论是年轻人来市区就业，还是企业来市区寻求服务，都是图温州市区近。
若寻求更高端的服务业，他们会绕过温州市区，前往上海、杭州等一二线城市。
滨江CBD（苏巧将/摄）
服务业发展水平，与城市等级、资源等息息相关，上海领先杭州、杭州领先温州、温州市区领先郊县，就能反映这一点。
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其实，很多在外年轻人还是想回家的，但需有更好的生活品质、事业发展空间，起码要接近二线城市水平，回来后不至于有太大的落差。
如果温州市区能做好城市建设、产业升级，对郊县年轻人来讲，是一个离家近的好选择。
温州市区
除了城区内部的建设，关键还在于通往郊县的城市快速路，它对吸引郊县人口有着极大的作用。
最典型的案例，就是向东通往永强的瓯海大道快速路。尽管永强属于温州市区，但尚未完全融入核心城区，且保留着大量制造业。
瓯海大道快速路通车后，时空距离拉近了，就有大量永强居民前来核心城区购房，其中不少都在汤家桥路附近，每天通过瓯海大道往返于新家与永强的企业。
以前乐清人在温州市区买房不多，近年七都大桥北汊桥通车后，再加上近年滨江CBD的加速建设，滨江CBD的新盘，也吸引了不少乐清柳白一带的购房者，成为继鹿城、永强之后的第三大购房群体。
当然，这些大桥、新区都建晚了，让更多柳白一带的购房者涌向了乐清城区。
连接滨江CBD与永嘉、乐清的七都大桥
可见，温州市区吸引郊县乃至周边城市购房者，本质上需提升城市吸引力与竞争力，而非仅靠低房价。
但就短期内而言，面向永嘉、乐清、瑞安三县（市）建设城市快速路，是一个有效方法。这也是推进温州大都市圈主中心一体化的重要举措。
其中，连接温州市区与乐清城区的温乐快速路，需新增一条东西向快速路，通往北白象、柳市。
瓯越大道快速路，瓯海段有望明年春节前通车，瑞安段该加快建设步伐了。还有鹿城及瓯海梧田段的半快速路，也要尽快提上日程。
如果住在温州市区，既能就近享受更高品质的生活，也能很便捷地前往乐清、瑞安的产业园区，可能会有更多郊县居民把房子买在温州市区。
通往温州市区的城市快速路
至于轨道交通，既然地铁短期内有难度，温州需尽快解决火车站问题，让S3线与S1线实现换乘，并推动S1线各站的TOD开发，这同样有利于吸引乐清、瑞安居民前来温州市区。
至于距离相对远一些的平阳、苍南、龙港，则需依托真正的综合实力，才能对他们产生吸引力。