近日，福建省福州市一小区业主向媒体反映，该小区物业公司在13部电梯上贴了封条，导致电梯停运，多位高层老人无法爬楼梯，业主生活深受影响。

而该物业公司工作人员对此表示，因小区55%的居民欠缴物业费，今年的电梯年检费用交不起，已经逾期使用，当地市场监管部门要求停止电梯使用。

该小区业主告诉媒体记者，封条是物业公司自己贴的，并没有部门的盖章。也有多位已缴纳物业费的业主表示，物业公司催缴费可以通过协商、司法等途径，停运电梯已对业主构成侵权。

在当地社区协调下，目前电梯已经恢复使用。社区工作人员表示，后续会协调物业公司先将年检费用垫上，消除电梯隐患；另外，也将劝说未缴费的人员补缴物业费，督促物业公司提升服务，将公共收益做好公示。

那么，小区55%居民欠缴物业费，物业公司据此停止年检致电梯停运，该行为是否合法？《法治日报》律师专家库成员、广东广和律师事务所高级合伙人尹玉律师对此给出专业解读！

1.小区55%居民欠缴物业费，物业公司据此停止年检致电梯停运，该行为是否合法？

尹玉：不合法。根据民法典相关规定，电梯作为建筑物共用设施设备，属业主共有，业主依法享有使用权，而物业公司负有维修、养护、管理业主共有部分的法定义务。同时，电梯作为特种设备，依据特种设备安全法及相关规则，需定期检验合格方可使用，物业公司作为电梯登记的使用管理单位，必须履行确保电梯安全运行和按时年检的法定责任，相关费用应从物业费或专项维修资金中支出，与部分业主欠费无直接关联。

法律明确禁止物业公司以极端方式催缴物业费。民法典规定，业主逾期未缴物业费时，物业公司可催告其在合理期限内支付，或通过诉讼、仲裁维权，但不得采取停止供电、供水等损害业主合法权益的方式催缴。司法实践中，法院也已明确电梯属业主共有部分，物业公司无权擅自限制使用。

此外，电梯停运需遵循法定程序。即便电梯存在安全隐患，也应由市场监督管理部门依法下达停用指令，物业公司无权自行决定停运。未经监管部门授权、未加盖相关部门印章的自行停运行为，既不符合法定程序，也违反电梯安全管理规范。

2.该小区按时缴费的业主因电梯停运权益受损，损失谁担？该如何维权？

尹玉：业主与物业公司存在合法物业服务合同关系，业主按约缴纳物业费后，物业公司需履行包括电梯维护、保障正常运行在内的法定义务。物业公司以部分业主欠费为由停运电梯，既违反了合同约定，又侵犯了已缴费业主对共有电梯的合法使用权，构成违约与侵权竞合。即便电梯存在安全隐患，物业公司也应通过合法途径处理，而非擅自停运。其行为直接损害按时缴费业主的权益，理应承担相应损失赔偿责任。

业主维权首先需提前固定关键证据，包括物业费缴纳凭证、电梯停运现场的照片或视频、停运时长的详细记录，以及能证明生活受到影响的相关材料，为后续维权提供依据。其次，业主可先向物业公司提交书面异议，明确要求恢复电梯正常运行并赔偿相应损失；同时可向业主委员会、社区居委会反映情况，请求相关组织介入协调。若协商无果，还可向住建委、房管局等物业行业监管部门，以及市场监督管理部门进行投诉，要求依法查处物业公司的违法行为。若协商和投诉均未解决问题，业主可通过诉讼途径维权。实践中，联合维权能增强影响力，业主必要时还可申请法律援助，维护自身合法权益。

3. 业主对物业公司提供的服务不满意，能拒交物业费吗？若业主无故拒交物业费，有何法律后果？

尹玉：依据民法典，物业公司按约定及规定提供服务后，业主不得以未接受、无需接受或不满服务为由拒交物业费。仅当物业公司严重违反合同约定、未履行主要服务义务时，业主才可能部分或全部拒交，但需承担举证责任，证明服务存在符合法定程度的瑕疵，且需通过法律程序解决。若仅以“服务不满意”为由直接拒交全部物业费，诉讼中败诉风险极高。

业主若无故拒交物业费，可能面临相应法律责任。首先，业主需承担违约责任，除了要足额补交物业费本金外，还需按照物业服务合同中的约定支付违约金。不过，若业主认为合同约定的违约金过高或过低，可依法向法院或仲裁机构申请适当调整，违约金数额最终将以实际损失为重要参考依据。其次，物业公司有权通过法律途径维权，可选择向人民法院提起诉讼，或根据合同约定申请仲裁。一旦法院或仲裁机构作出生效判决、裁决，便具备强制执行力，业主需严格履行相关义务。最后，若业主在生效法律文书确定的期限内仍拒不缴纳物业费，物业公司可向法院申请强制执行。法院将依法采取查封、扣押、冻结业主相关财产等执行措施；若业主有履行能力却拒不履行，还可能被列入失信被执行人名单，届时其出行、高消费、贷款等诸多方面都会受到相应限制。

作者｜法治日报全媒体记者 朱婵婵

视频｜李唯祎