之前东街1號写过“福州主城正加速抛弃刚需”，而近期台江新房市场的表现，似乎是要把普通改善客群都挤出主城核心。

刚刚开盘的建总乌山梧桐序，总价500万起步！就连陈年老盘大东海公园府，准入门槛都要近700万！再加上千万级豪宅绿城芝蘭月华和建发瑞云，台江已然进入“豪改”时代。

问题是：去哪找那么多有钱人？

台江最神秘的新盘——位于南公园西侧的大东海公园府，躺平多年后终于在今年国庆期间有了开卖的大动作。

2019年9月20日，大东海地产集团以2.82亿元竞得宗地2019-56号地块，楼面价22044元/㎡。

作为占地仅10.26亩的袖珍纯商盘，大东海公园府共规划3栋，但只有一栋高层住宅，主力户型为176-190㎡五房，还有两套330㎡左右的复式，合计48套。

东街1號在福州市不动产登记交易平台查询到，2# 楼2022年5月就已领取预售证，整体备案均价3.85万/㎡，套均总价715万元。三年半时间快过去了，网签还是挂0！

据中介透露，大东海公园府此次入市，精装单价4万/㎡左右，总价大概700万起步！高企的门槛很难让中介有推盘的积极性。

在豪改产品深度内卷的市场，高端客户尤其挑剔。大东海公园府虽然占据台江核心地段，有滨海快线和南公园景观加持，但产品缺陷也很明显：

首先，没有社区规模，业主的活动空间受限。

其次，这么大的面积段只设计了三开间朝南，长进深户型影响采光通风，三个户型还都存在暗卫，176㎡户型扣除佣人房后卧室空间较狭窄。

有700万购买力的客户，可以选国货路对面产品力更高的绿城芝蘭月华或建发瑞云，大概率是看不上这样的“伪豪宅”。

大东海公园府货量小，整体去化压力不大，但单纯的地段溢价难以抵消产品本身的落后性，去化只能靠让利。大东海天樾的骨折甩卖已是先例。

新规产品才是目前市场主力，斗池路三盘已经打得一派火热了。其中，华润中寰悦府以“鼓楼+学区”光环率先抢客。位于台江的建总乌山梧桐序则主打社区会所体验。还在入市前夕的福厝凤鸣天玺，因为是毛坯交付有着单价优势。

虽然开发商还在互扯头花，但他们都有一个共同点：

大面积，高总价。

像国庆期间开盘的建总乌山梧桐序，就是纯改善面积段（127-266㎡四房），精装取证均价51520元/㎡，最高备案单价破5.6万/㎡，最高备案总价960万。

该项目首批推售的是2#、3# 楼共124套住宅，首开5个户型（127㎡、130㎡、143㎡、148㎡、169㎡），精装销售均价4.1-4.3万/㎡，相当于备案价8折，前50套认购还赠送车位。

鼓楼的学区房华润中寰悦府，部分低楼层房源成交单价不到4万。而台江的非学区房建总乌山梧桐序，4楼单价已经卖到4万，最小户型总价也要500万出头，性价比不算突出。

据“八闽楼市”信息，截止10月10日，项目共去化43套，去化率35%，其中127㎡卖得最好。在高调推广的情况下，这个开盘成绩只能说一般。

乌山梧桐序的峡谷立体生态景观做得不错，但较窄的楼间距劝退不少潜在客。

项目3.4容积率本就高于周边竞品（中寰悦府容积率2.93，凤鸣天玺容积率2.99），建总还为了独立下沉会所和小高层得房率牺牲了住宅楼栋的间距。社区高端堆砌的豪华感有了，但高容的压抑感也有了，完全是“扬短”。

项目西侧还有福厝凤鸣天玺待售，市场预估毛坯均价3.7-4万/㎡，很容易对价格敏感型客户形成分流。

不过，凤鸣天玺主力户型为149-205㎡，总价门槛也不会低。这是福厝第一个高改项目，自然被寄予厚望。只是房企目前还没积累高端产品市场信任度，后续需要实景公开来增强竞争力。

总之，斗池路三盘各有优势，购房者还是要多对比。

市中心新房不再稀缺，但新盘“高端改善化”趋势让入住台江的难度越来越大。

在建的榕发锦樾（即金屏垱地块）地价比凤凰地块要高出1400元/㎡，项目规划11栋8F-16F住宅楼，将提供428套商品房。网传户型为130-230㎡，那么总价门槛大概也会站上500万。

还好，受制于地块条件，不是所有新盘都能对标豪宅。

台江500万以下的上车机会可以关注宁化新村商品房新榕安岚，容积率高达3.83，拟建8栋高层住宅，大概率是刚改定位，价格可参考周边榕发江墘云筑售价约3.5万/㎡。

福州具备超高总价购买力的客群相当有限，再加上绿城芝蘭月华、华润中寰悦府等提前消化了一波优质客户，今年台江高总价楼盘的去化速度总归是要慢一些的。

上为正文，欢迎关注我们！