香港楼市正经历结构性变革！2025 年人口 752 万趋稳，自然减少 1.48 万与 1.82 万净移入形成对冲。人才涌入成刚需主力，19.6 万到港人才中 80% 是 30-45 岁高收入群体，带动屯门、观塘 50-70 平米两居室成交量暴涨 25%。老龄化加速下，65 岁以上人口占比将达 35%，沙田带无障碍设施住宅租金已涨 10%。北部都会区因毗邻深圳，上半年房价涨 5%-7%，成跨境人才居住首选。家庭小型化使 40-60 平米户型需求占比升至 62%，未来楼市将呈现 "人才导入区领涨、银发需求崛起" 的新格局。