深圳楼市风云四起，改革开放前沿阵地，前海扩容定位升级、产业扩容 ，深圳前海泛海广场写字楼二拍法拍起拍单价1.68万～1.8万/㎡，最新的市场租金水平在每平方米每月85-90元左右，租金回报可达6%，拍卖标的物作为南山前海区域依山傍海的新办公楼，这个价格无疑是值得投资的优质资产。

前海合作区总体发展规划发布“2.0版”，2010年8月26日，深圳经济特区建立30周年之日，国务院批复实施《前海深港现代服务业合作区总体发展规划（2010-2020 年）》，前海合作区横空出世。2023年12月21日，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》（以下简称《前海总规》）发布“2.0版”，前海合作区定位、目标、产业规划等一系列内容全面更新。13年来，前海始终坚持支持香港融入国家发展大局，开发建设取得重要成效，港资占实际使用外资比例达95.7%，金融业、现代物流、信息服务、科技服务和专业服务等现代服务业增加值占比达52.5%，实现“一年一个样”。

尤其在2021年9月，中共中央、国务院印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》（以下简称《前海方案》），合作区面积由14.92平方公里大幅扩展至120.56平方公里，前海的产业形态随物理空间的“扩容”而更加丰富。从“1.0版”约9700字到“2.0版”逾1.8万字，《前海总规》哪些更新和创新表述值得关注？梳理发现，《前海总规》不仅将前海的战略定位更新为“一平台一枢纽一区一高地”（全面深化改革创新试验平台、高水平对外开放门户枢纽、深港深度融合发展引领区、现代服务业高质量发展高地），还提出到2025年、2030年、2035年的“三步走”路线图，以及深港合作、改革开放、现代服务业发展三方面共14项主要指标目标。

具体到各个产业，《前海总规》要求进一步深化金融业开放创新，还新增或细化了对会展业和商贸物流业、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易、现代海洋产业等的规划部署，体现了对前海“扩容”的全面考量，区域定位再升级。“一年一个样”，前海13年来的快速发展，让其未来充满了更多想象，也承载了更多期盼。两年前，《前海方案》对前海的战略定位为“全面深化改革创新试验平台”“高水平对外开放门户枢纽”。两年后，《前海总规》对前海的定位再次升级，在“一平台一枢纽”的基础上，新增了“深港深度融合发展引领区”和“现代服务业高质量发展高地”。

前者，《前海总规》明确前海将坚持依托香港、服务香港，加快推进规则机制一体化衔接、基础设施一体化联通、民生领域一体化融通，促进粤港澳青少年广泛交往、全面交流、深度交融，为香港经济发展进一步拓展空间。后者，《前海总规》要求巩固提升现代金融、法律服务、信息服务、贸易物流等优势领域，积极开拓海洋经济、数字经济等服务业新技术、新业态、新模式，推动现代服务业和先进制造业深度融合，携手香港推动现代服务业蓬勃发展。

“香港是中国最重要的一个离岸自由港。深港如果可以深度合作，就能让内循环和外循环紧密衔接。而前海在其中将发挥重要作用，未来要更加解放思想，更大胆、更系统地把香港和深圳的优势叠加，做到互联互通。《前海方案》提出，到2025年要初步形成具有全球竞争力的营商环境，高端要素集聚、辐射作用突出的现代服务业蓬勃发展，到2035年高水平对外开放体制机制更加完善，营商环境达到世界一流水平。

而普华永道日前的一份营商环境蓝皮书显示，前海整体营商水平优异，已基本实现营商环境在2025年“具有全球竞争力”的目标。尤其在世界银行10项效率指标评估中，前海总分已接近香港、新加坡水平。定位升级之下，此次《前海总规》也提出了前海更高、更细致、更量化的发展目标。如在深港合作方面，《前海总规》要求到2025年港资企业数达到11000家、香港居民就业数达到10000人、在港澳提供跨境政务服务事项达到400项。

在改革开放方面，《前海总规》明确到2025年新增制度创新全国复制推广数30-50项、新增制度型开放典型案例40-60项、实际使用外资规模达到280-320亿美元等。在现代服务业发展方面，《前海总规》目标到2025年现代服务业增加值达到1360亿元，引进、培育前海全球服务商40-50家，涉外法律服务机构60个，港资、外资金融机构300家，境外专业人士备案执业人数1000人。

泛海城市广场简介：

深圳泛海城市广场项目地处深圳南山前海片区，位于前海路和兴海路交汇处，处在青青世界南侧大南山脚下，邻近月亮湾大道及地铁5号线，距离荔湾地铁口仅300多米，周边交通发达。方圆一公里内有超过20个高端住宅小区，后续将以泛海城市广场为圆点，成为繁荣的商圈地带。

泛海城市广场是包括写字楼、商务公寓以及商业等物业于一体的城市综合体。由4栋高层建筑及4层商业裙房组成，在中心广场旁2-3层设置泛海国际影城。地下室2层，停车位充足，办公楼总层高18层。为了避开西侧高架路的干扰，面向大南山景观，办公楼独立设置在南段。

2022年4月，泛海控股、深圳公司与瑞京资管在石家庄中院的主持下达成和解协议，瑞京资管给予公司宽限期，泛海控股应在2023年3月31日（含）前按约定偿还本金2.05亿元。此后，瑞京资管将上述债权及相关担保权利转让给广州广永投资管理有限公司（以下简称广州广永）。由于泛海控股未能完成上述债务的偿付，广州广永向石家庄市中级人民法院申请强制执行。据石家庄市中级人民法院执行裁定书，此次被拍卖的50套不动产均位于深圳南山区。

一、深圳市南山区泛海拉菲花园2套不动产（南山区泛海拉菲花园二期1栋裙楼112、南山区泛海拉菲花园二期1栋裙楼207，2023年12月5日一拍价格99202971元因为无人参加报名出价而流拍）二拍挂网拍卖时间2024年1月4日，在一拍价格基础上下浮20%即79362377元起拍。

二、深圳市南山区泛海城市广场的48套不动产；

位于深圳市南山区泛海拉菲花园（二期）1栋裙楼112号不动产（沿街交口裙楼一、二楼），建筑面积：2486.29平方米，不动产权证书号：粤（2018）深圳市不动产权第0096754号，房屋用途：商业。有抵押（抵押权人系申请执行人）。租赁合同显示，112A现租金标准为29019元（含税），租赁费按月支付，租赁期限至2028年6月14日；112C-1现租金标准为62074元（含税），租赁费按月支付，租赁期限至2028年11月21日；112C-2现租金标准为65372元（含税），租赁费按月支付，租赁期限至2026年11月30日；112B现租金标准为240649元（含税），租赁费按月支付，租赁期限至2024年10月31日。以上调查反馈水、电为商用。

银行评估结果：

物业名称：泛海拉菲花园（二期）1栋裙楼112 ,

房屋用途：商业,

面积：2486.290㎡ ,

单价：62,000元/㎡ ,

总值：154,149,980元 ,

税费：7,862,232元

净值：146,287,748元 ,

物业优势：

1、位置优越，位于南山区前海片区，距地铁5号线荔湾站仅200米，真正的地铁口物业

2、人流量大，周边小区密集，1公里半径范围内有20个高端住宅小区，居住密度很高，且是去泛海购物广场的必经之地，整个商铺位于临街十字拐角位置，占据裙楼最好铺位

3、租金回报率高，商铺租户稳定，且基本上都是满租状态，目前一楼租给了二房东，二房东分租给各个商户，当前一楼租金每月27万，二楼租给棋牌室和美容院，租金每月13万左右，目前整个商铺月租金40万左右。以上调查反馈水、电为商用，年租金480万元每年。

4、交付无忧，京东拍卖成交，法院出裁定书直接过户，债务人泛海置业配合意愿高，不会有产权和交付纠纷问题，过户即可收租。

写字楼基本信息：

1、整层面积：1483.21㎡

2、租金单价：每月82～110元/㎡

3、起拍单价：1.68万/㎡-1.8万/㎡

4、税费：各付

5、使用率：73.5%

6、用途：办公

7、管理费：10元/㎡

8、年限：50年（2002年-2052年）

9、入住时间：2016年

潮水褪去，到底谁在裸奔，又谁是真正价值所在，刚刚昨天！狠狠砍了自己一刀的前海时代三期，终于如愿日光了！此次备案均价9.9万/㎡，最低单价8.4万/㎡，直接撼动整个前海的价格体系。总价1600万起步的豪宅，553批客户选270套房子，早在冻资人数略超过1:2，今天开盘更是直接被抢光。这也是一个很强烈的市场信号，侧面反映出深圳的购买力一直都在，缺的只是打动当下购买力的诚意！

泛海城市广场批量写字楼商铺二拍白菜价是否可以如愿以偿，又是否会再次流落街头，或者起死回生，欢迎评论区留言，欢迎关注朱先生说法拍房。