飞速发展的东区，一直是福州改善的新贵板块，早期购房者大都享受过财富增值。但此刻，东区业主宁可亏损两三百万也要出逃！

典型的如龙湖观宸，有业主降价200万求解套。绿城美的桂语映月的二手房也跌麻了，部分大户型贬值300多万。

当次新改善盘业主割肉出逃，福州东区的开发商还在争着做大户型。这些高总价改善新盘还敢买吗？

近日，东街1號在社交平台刷到龙湖观宸的一套二手房，149㎡毛坯四房报价296万元，折合单价仅1.99万/㎡，还送一个车位。这并非特殊楼层，而是在11楼端头，还是实用面积160㎡左右的复式产品。

要知道，龙湖观宸目前在贝壳找房平台上的挂牌单价是2.66万/㎡。如果对比新房的购买价，更显惨烈。

该项目2021年11月首次开盘的均价高达3.1万/㎡，彼时还要捆绑车位，实际售价3.5万/㎡左右。2022年的时候，5楼148㎡户型都要卖到496万。而后两年新房的网签均价也稳定在2.9-3.1万/㎡。

项目是2023年12月交房，目前还没满2年。估计是投资客，出逃意愿很强烈。算上这几年的房贷利息和首付资金成本，粗略估计，业主实际能亏损将近200万！

位于晋安区化工路北侧、福光路西侧的龙湖观宸，位置上更靠近东三环。项目距离地铁4号线横屿站800米，但距离东二环泰禾广场2.5公里，周边生活配套不算完善。

龙湖观宸规划3栋高层和3栋商墅，主推148㎡和191㎡复式，大面积拉高了上车门槛。小小的地块还配建了1.5栋公租房，相当于把不同圈层的人都塞到了一起。

所以，即使是板块内难得的低密复式，当初新盘去化就很低迷。如今放到二手房市场，自然也不保值，更何况这种还要大额增值税和装修费的房子。

还是那句话，弱势地段的大户型，尽量少碰！

东区发展较成熟的连潘片区，曾是高端盘的聚集区，如中海金玺公馆、世茂璀璨天城、金辉优步大道等。但“豪宅”降起价来，也丝毫不顾其他业主死活。

近二环的绿城美的桂语映月项目，有准地铁口、纯商房等BUFF加持，主力户型在135-245㎡，曾经一度需要验资看房，2021年首次开盘精装实际售价约4.1万/㎡。

但最近二手房市场有套245㎡房源，单价报2.3万/㎡，中介介绍原值3.8万/㎡。业主眼睁睁看着自己的房子贬值360万！

五里亭核心地段+品牌开发商，怎么也亏成这样了？

一方面，项目周边存在福慧寺、肿瘤医院等不利因素，教育配套也是短板。没有形成豪宅气质共识的板块，大户型保值和流动性都不会太好。

另一方面，桂语映月空有大面积，产品力未获普遍认可。9# 楼存在部分公租房还是小问题，2023年底交房的时候，更是被曝出地板墙体渗水、公区减配等负面。口碑都崩了，小区自然卖不上价。

事实上，不止是二手房贬值，新房价格也是一路下探。今年上半年，清盘阶段的绿城美的桂语映月，40套现房网签均价只剩2.6万/㎡，但套均总价依然在579万。

总价越高，容错率越低！

东区也有相对抗跌的大户型，大都集中在晋安湖、东泰禾一带，有稀缺景观资源加持。例如，建发朗云的高层瞰湖房源，今年成交单价还有6.2万/㎡。

而对于大多数“伪豪宅”来说，流通性和成交价，只能保一个！

新规项目的集中入市，也在冲击着次新改善盘的市场。除了户型利用率的吊打，现在3万+楼盘的气场不比以前四五万的豪宅差，所以存在代际差的二手房很难收割到福州中产。

在下跌的市场中，大户型的抗跌性似乎不比普通住宅高。那么，东区当下扎推的高改新盘还能买吗？

东街1號整理了大东区目前在售/待售的改善盘项目，地段相对优越的二内晋板块，起步面积动辄140㎡。

最夸张的是左海紫阳隐翠，网传面积段为180-220㎡，总价门槛已然拉高至五六百万，让业内为它捏了把汗。因为项目周边几个在售的高价盘流速都一般。作为房企灯塔项目，左海这次应该会狂卷产品力。

福厝紫阳缦宸的户型也还没公布，如果像网传100-140㎡，其实更适配板块购买力。

当二环内豪宅项目供应大爆发，连江路以东的二环外区域，开发商变得谨慎起来。榕发湖樾、福厝澜湖悦宸网传都是刚改起步。

东区这些大户型新盘能不能买，最终要看产品力、地段价值和价格体系的平衡。简单来说：

定位精准，价格合理。