上篇文章介绍了什么是司法拍卖，司法拍卖的参与的10个关键步骤，今天就探讨一下司法拍卖的一些“忽略雷区”。司法拍卖的拍品定价，第一印象基本就是便宜。在这种低价标签下，藏着不少容易被忽视的 “隐性门槛”。它从不是无脑参与就能盈利的万利买卖，盲目参与很可能踩坑。
一、司法拍卖隐藏的 “四大雷区”：这些风险必须提前规避
人们前期会受到司法拍卖 “低价诱惑”的影响参与 ，但往往忽略潜藏着的风险。检察机关的监督案例显示，以下四类风险最为高发，需重点警惕：
（一）恶意串通陷阱：低价成交可能被撤销
司法拍卖前或者中途部分竞买人通过私下补偿等方式促使其他竞买人退出，以低价竞得财产，这种行为已涉嫌违法。如某民间借贷纠纷执行案中，两家公司恶意串通，一家补偿另一家 100 万元使其退出，最终以 1217 万元低价成交，检察机关发现后建议法院重新拍卖，最终成交价升至 2493 万元，恶意串通者还需承担法律责任。
避坑指南：竞拍前观察参与人数与竞价节奏，若出现竞价异常冷清或突然无人加价的情况，可向法院或检察机关反映；成交后发现串通线索的，可申请撤销拍卖。
（二）虚假租赁障碍：“买卖不破租赁” 被滥用
部分被执行人为阻碍拍卖，与他人串通伪造长期租赁合同（通常 10 年以上），并伪造租金支付流水，利用 “买卖不破租赁” 原则，导致买受人虽获产权却无法实际使用。某金融借款纠纷中，被执行人通过虚假租赁拖延执行，最终因涉嫌拒不执行判决、裁定罪被追究刑责。
避坑指南：仔细核查公告中的租赁信息，要求法院提供租赁合同原件及租金支付凭证；实地勘察时询问实际居住人，核实租赁真实性。
（三）税费负担争议：隐性成本可能远超预期
税费承担是最易引发纠纷的环节。部分法院公告会注明 “一切税费由买受人承担”，但竞买人往往忽视高额税费成本。某案例中，买受人以 1487.6 万元竞得不动产，过户时发现需缴纳税费 800 余万元，因重大误解导致拍卖被撤销。
避坑指南：拍卖前务必向税务部门咨询税费标准，明确契税、增值税、土地出让金、滞纳金等所有税费金额；对公告中税费承担条款不明确的，提前向法院书面确认。
（四）腾退交付难题：买了房却住不进去
尽管法律规定法院需负责不动产腾退，但实践中仍存在被执行人或第三人拒不搬离的情况。某买受人以 421.3 万元竞得房屋后，居住人以年老体弱为由拒绝搬离，虽最终通过和解解决，但仍延误了收房时间。
避坑指南：实地勘察时确认房屋实际占用情况，是否存在被执行人居住、第三人借住等情形；要求法院书面承诺腾退期限，对已有人占用的，明确腾退措施。
二、参与竞拍的实用技巧：从准备到成交的 5 点建议
（一）前期调研要 “深”
优先选择法院明确标注 “负责腾退”“税费各自承担” 的标的；对房产类标的，需核查产权是否清晰、是否存在抵押查封、土地性质是出让还是划拨等关键信息，必要时委托律师协助调查。
（二）实地勘察要 “细”
切勿仅凭线上图片判断标的状况，必须现场查看：房屋是否存在结构损坏、装修老化，水电燃气是否欠费，周边配套是否符合需求；动产需检查成色、功能是否正常，是否存在维修隐患。
（三）资金准备要 “足”
除保证金外，需提前测算全款支付能力（通常成交后 10-15 日内付清），避免因资金不足导致保证金被没收。若需贷款，应提前与银行沟通 “法拍贷” 政策，确认贷款额度与放款时间。
（四）竞价策略要 “稳”
设置心理最高价，避免因 “竞价冲动” 超出预算；关注竞价截止前的 “延时周期”（通常最后 5 分钟内出价会延时 5 分钟），避免最后时刻被突然加价。
（五）法律维权要 “及时”
发现拍卖程序违法（如未公告关键信息、评估机构无资质）、存在恶意串通或虚假租赁等情况时，应立即向法院提出书面异议，异议被驳回的可申请检察监督。
三、常见误区澄清：关于司法拍卖的 5 个真相
误区 1：法拍房都是 “问题房”真相：多数法拍房仅因产权人债务问题被处置，本身无质量或产权缺陷，法院会对标的状况进行如实公示，仔细核查即可筛选出优质标的。
误区 2：保证金可以随意退还真相：未成交的保证金 3 日内退还，但成交后买受人悔拍的，保证金不予退还，还需承担二次拍卖的差价损失。
误区 3：法院会保证标的 “无瑕疵”真相：法院仅对已知情况进行公示，“按现状拍卖” 是普遍原则，隐藏瑕疵（如房屋隐性漏水、动产暗病）需竞买人自行排查。
误区 4：优先购买权人可随意加价真相：优先购买权人需在最高应价出现时立即表示受让，无更高应价才成交，不可在他人应价后随意插队竞价。
误区 5：过户必须原产权人配合真相：法院出具的成交裁定书与协助执行通知书具有法律效力，不动产登记部门可凭此直接办理过户，无需原产权人到场。
司法拍卖既是实现债权的法律手段，也是普通人获取高性价比资产的渠道，但 “低价” 永远不能成为忽视风险的理由。牢记 “先查后买、理性竞价、依法维权” 的原则，才能在司法拍卖中真正实现 “买得放心、用得安心”。