观点指数2025年，商业不动产资管行业步入新周期的关键节点，多项利好政策持续释放动能，推动市场逻辑重构。资产估值与风险定价机制面临跨周期调整，大宗交易定价体系加速迭代，REITs与资产证券化成为激活流动性的核心抓手。

行业竞争正从单一规模扩张转向覆盖“投融管退”全周期的价值链整合——前期需以精准投资锚定核心区位资产，中期借专业化运营提升资产效能，后期依托多层次资本化路径实现价值释放。基于此，观点指数通过对商业不动产投资管理机构进行研究，发布“2025年度商业不动产投资管理机构表现”研究成果。

最终，光大安石、国寿不动产、黑石集团、华平投资、基汇资本、凯德投资、领展、平安不动产、深创投不动产基金、越秀房产基金优异，入选本年度的评选。

光大安石长期深耕商业消费板块，是价值投资的践行者，旗下大融城品牌已在全国9城布局18个购物中心，管理规模260万㎡，年服务消费者超1.2亿人次。2025年在管资产规模达470亿元，凭借对低风险成熟物业及核心区位增值型物业的精准投资，实现了稳定现金流与资产增值的双轮驱动。其“募投管退”全周期能力在政策支持下持续强化，成为国内不动产资管平台的标杆之一。

国寿不动产依托核心区位优质商用楼宇的运营优势，实现了86%的平均出租率、超4.3亿元的年租金收入，以及20个在投项目累计40亿元的签约规模，展现了稳健的资产管理能力。其强大的险资背景及专业团队的良好管理能力，形成吸引大型金融机构及外企入驻的“磁石效应”，其对资产价值的深度挖掘与风控能力，有助于在当前行业巨大的分化中实现高确定性收益。

凯德投资强化“募投管退”全周期资产管理闭环。5月，凯德投资设立规模50亿元的首支境内人民币母基金，该母基金通过子基金布局一线及强二线城市的产业园区、购物中心、租赁住房等资产。在发展人民币私募基金平台的同时，凯德投资积极探索并推动C-REITs业务，9月，凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功上市。凯德投资在中国18个城市管理着超过40个购物中心，总资产价值超800亿元，有望在未来持续为凯德的C-REITs业务注入优质增量。

平安不动产作为中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，目前资产管理规模原值超2200亿元。基于各业态生命周期的特点，平安不动产通过持续聚焦商业地产存量调改升级（对PAMALL和iN城市广场通过系统性改造实现了资产价值提升）、深化核心城市住房租赁领域布局（累计已落地18个项目，总房间数超2万间，资管规模达160亿元），锻造了其覆盖商办、租赁住房等全业态组合的管理能力。

领展作为亚洲最大的房地产投资信托基金，2025财年总收入增长4.8%，其中内地业务表现尤为突出——内地物业组合收益同比飙升29.7%。其特色为聚焦核心物业组合、捕捉多元化投资机会，强化资产轮转效率。对应一年周期里面，其上海七宝领展广场、深圳领展中心城、广州天河领展广场等零售资产均实现资产优化后的较大提升。

深创投不动产基金精准布局租赁住房、消费基础设施及新型基础设施等核心领域，作为“募-投-管-退”全链条实践者，专注挖掘优质资产，建立全生命周期管理，进行金融创新和产业协同，释放资产潜能，实现资产的稳健增值，深圳安居集团合作推出的红土创新深圳安居REIT，成为首批保租房REITs之一。

未来，商业不动产资管行业将在新周期中聚焦价值运营与资本共生。政策红利与市场逻辑重构将推动行业向全周期生态进化，通过提升抗周期能力、优化资产配置、激活流动性，实现跨周期的稳健增长与可持续价值创造。