昨晚跟搞地产的朋友吃饭，他一句话给我干沉默了。 这朋友叫老周，在地产圈摸爬滚打15年，从售楼处的小销售做到过区域总，去年从某TOP30房企跳出来自己做代建，手里攥着七八家中小开发商的合作单，算是最懂一线真实情况的人。我俩约在小区门口的苍蝇馆子，他刚坐下就把手机往桌上一扔，屏幕还亮着——是农民工讨薪的微信消息，头像是个穿着工装的大叔，发了段工地停工的视频，配文“周总，再不给钱，兄弟们只能去住建局了”。 他给自己倒了杯二锅头，一口闷了才开口，声音有点哑：“你知道现在敢拿地的开发商，分哪两种吗？一种是国企托底，拿地是任务；另一种是赌徒——不拿地公司现金流就断，拿了地顶多死得慢点儿。”这话一出来，我手里的烤串都停了。要知道，前阵子网上全是“地产回暖”的新闻，某头部房企拿了块地，媒体就吹“市场信心回归”，可老周这话，直接把那层遮羞布撕得干干净净。 他跟我掏心窝子说，上个月刚接了个二线城市的代建项目，开发商是本地的小老板，去年咬着牙拿了块地，当时算着溢价率5%，周边新房均价1.8万，能赚点差价。结果呢？今年开春建材价直接涨了15%，钢筋从4200一吨飙到4800，混凝土也涨了80块一方，可政府限了售价，只能卖1.75万，等于从拿地那天起就亏了。现在楼盖到10层，开发商账上一分钱没有，政府的保交楼监管资金？只够付建材商的欠款，农民工的工资得老周垫——他已经掏了200万，现在还没要回来，“我不垫行吗？农民工去闹，项目被封，我之前投的人力成本全打水漂。” 这里得跟你说三个内行才懂的门道，全是老周跟我掰扯的干货。第一个是代建连带责任陷阱，现在不是以前光赚管理费就行，政府要求代建方对保交楼负责，开发商没钱，代建方就得兜底，不然以后没人敢找你合作。第二个是土地溢价率倒挂，去年全国流拍的地块有30%，但有些开发商还抢着拿，不是傻，是不拿地就没项目，没项目就留不住团队，等于慢性死亡。第三个是保交楼资金监管漏洞，老周说有些地方的监管账户就是“样子货”，开发商找个建材商签假合同，就能把钱提前挪走，等真要花钱盖楼了，账户早空了，最后锅全甩给代建方。 你身边有没有那种盖了一半停摆的楼盘？我家小区对面就有一个，去年夏天还叮叮当当，现在脚手架都锈了，售楼处的玻璃蒙着灰。老周说他今年接的代建项目比去年少了40%，不是他没本事，是很多中小开发商直接注销了——他手机里存着个表格，今年前十个月，全国注销的房地产公司有2100多家，比去年多了15%，“这些公司老板不是跑路，是真扛不住了，欠着银行的钱、建材商的钱，最后只能把公司一注销，躲起来。” 最讽刺的是网上说的“地产回暖”。老周刷到过某新闻，说“某房企一周拿两块地，市场热度回升”，他跟我笑：“那是政府定向给的地，容积率、配套都有优惠，还能申请专项贷款，普通开发商能拿到？我认识的一个老板，上个月去拍块地，跟国企抢，对方举牌不犹豫，他加到自己预算上限，还是没抢过，最后只能眼睁睁看着——国企拿地是任务，他拿地是赌命，能一样吗？” 我沉默不是因为惊讶，是因为老周说的太实在了。以前总觉得地产商都是赚大钱的，没想到现在中小开发商活得这么难，连老周这种“老手”都得垫钱扛风险。那些盼着房价降的人，可能没想想，要是开发商都死了，谁来盖房？要是项目都停了，买了期房的人怎么办？ 地产行业根本不是“回暖”，是在“硬撑”——国企撑着保交楼，代建方撑着不让项目黄，中小开发商撑着不注销。老周最后说：“我现在就盼着手里的项目能顺利交房，把垫的钱拿回来，以后再也不碰中小开发商的活了。”这话里的无奈，比任何新闻都真实。 各位读者你们怎么看?欢迎在评论区讨论。