老牌京系国资房企——首开股份又被福州购房者批评了。上一次是因为首开国仕府的物业摆烂，这次还是同一个楼盘。多名网友爆料，自己交了钱，开发商一直拖着不签购房合同。

国仕府房子都还没卖完，就惹出这么多风波。昔日“京城地产一哥”在福州混成“水土不服”，除了当年高价拿地失误外，产品错配导致项目艰难去化，如今客户口碑也搞得摇摇欲坠。

近日，有不少网友在社交平台发文称，他们在6月左右购买了仓山螺洲板块的首开国仕府项目17号楼的住宅。当初13万的定金都交了，开发商承诺6月底可以签合同。结果等了两个月，还不能签订正式的《商品房买卖合同》。

售楼部表示，因为价格太低总部没批，还在走流程，具体审批时间不明晰。对于购房者要求的退还定金款项，项目经理表示要三四个月才能退到账，同样给不出明确的期限承诺。

还有一种说法是，房子被抵押，所以限制出售。有购房者称，开发商卖房时，对其隐瞒所售房屋已经抵押的事实。也有购房者表示，置业顾问有说房源抵押给自己公司了，但交钱了就能解压。

东街1號在福州市不动产登记交易平台查询到，首开国仕府（备案名：首开紫樾花园）17号楼共56套住宅，其中50套房源都处于“抵押”状态。

不止这些。项目一共规划834套住宅，已售567套，未网签的267套住宅中仅有42套显示“可售”。也就是说，225套住宅都被限制网签了。此外，A区、B区地下室还有1027个车位被抵押。

房子被开发商抵押这种事并不罕见，像万科城市之光、远洋天赋、星海天宸、熙悦府等新盘也有大量房源处于限制状态，一般是因为开发商缺少资金，将项目、土地抵押用于融资。但大多数开发商都会在购房者买房后立即解押，拖了2个月还不签约，不由得让人担心开发商经营状况。

毕竟首开股份2022-2024三年累计亏损近150亿元，今年仍陷亏损泥潭，预计2025年上半年归母净利润亏损16亿-21亿元。其在2024 年年报中还坦言：

公司资金链持续紧绷，销售、盈利、项目拓展等方面也极其困难。

据悉，目前事件还在处理中，购房者尚未得到签约或者定金退还的结果。

首开国仕府是昔日仓山城南“地王”。2016年8月11日，经过近60轮竞价，首开以19.5亿元抢下宗地2016-10号螺洲小镇地块，溢价率高达107%，可售楼面价19224元/㎡。

项目总占地155.91亩，规划16栋商品住宅、1栋安置房及1栋回购商业楼，配套首开君澜温泉酒店和幼儿园。

首开国仕府2019年6月15日首次开盘，均价2.82万/㎡，还额外加了温泉入户费，实际均价高达3万/㎡。卖成现房后不得不亏本甩卖，今年以来的网签均价只剩1.37万/㎡！

开发商已腰斩促销，也有正地铁房、温泉入户（交房后暂未实现）等卖点，一梯一户、近3.1米层高和超100%得房率更是不输新规产品，园林实景也对得起这个价位。

但项目入市6年多，网签去化率仅68%，主要原因还是：

高价拿地+产品错配。

项目位于南三环外，目前主推13、15、17# 楼的110-155㎡大户型，单价12999元/㎡起，均价1.6万/㎡。甚至还有145-200㎡的顶楼复式，均价1.9万/㎡。

两三百万预算的客群很难接受不成熟的城市界面，旁边的安置房还有大量外来人口租住。再说这个总价段都能买进南二环内了。

反观同板块的兄弟项目——首开融创榕耀之城，主打小户型，靠着120万左右的套均总价在刚需板块走量。

楼市下行期，降价几乎是所有远郊楼盘的宿命，高价拿地更是只能认亏。接下来，螺洲板块还有左海2024-60号地块、榕发2024-61号地块、福厝2024-62号地块等待入市，他们的拿地价才6900元/㎡左右，住宅大概卖到一万一二就能保本。

在竞品入市前，抢跑才是良策！

刚需板块的大户型去化难度本来就大，除了价格降到位，开发商还得维护好老业主的口碑。

同样都是“刚需地段卖改善”，五四北的绿城柳岸晓风凭借降价+业主口碑都快清盘了。但国企首开似乎还没学会。

早在今年6月，首开国仕府项目红线外的绿化用地规划就被传出要变成停车场和二手车交易门店。后经业主反对后才罢休。

更激烈的矛盾在于：交3.5元/㎡/月的高价物业费，享低配服务。不少业主因对首万物业（首开物业+万科物业）不满，甚至拒缴物业费。

包括这次的拖延签约，势必也会影响项目的口碑，拉高获客难度。而项目要想清盘，开发商还是要通过真诚地解决问题，建立与业主之间的信任。

首开，需要一次大的改变！