在房地产交易中，房价波动是常见现象，而违约金条款作为合同核心内容，旨在弥补守约方因违约所遭受的损失，包括房价变动导致的财务影响。当买家违约后，房屋在一年后以低价出售，损失高达近百万元时，违约方是否需承担赔偿责任？对于此种行为，北京市中恒信律师事务所渠迪哲律师根据法律条文规定以及裁判规则，整理了房屋买卖违约中损失赔偿的关键问题，供大家参考。

违约金的法律功能与适用条件

违约金在房屋买卖合同中扮演着重要角色，其主要功能是补偿守约方因违约行为所遭受的实际损失，而非惩罚违约方。根据我国《民法典》第584条规定，当事人可以约定违约金，作为违约后损失赔偿的计算方式。如果违约金低于实际损失，守约方有权请求人民法院或仲裁机构予以增加；反之，如果违约金过分高于实际损失，违约方也可请求适当减少。

违约金旨在填补守约方的直接损失和间接损失，例如房价下跌导致的差价、交易成本增加等。

违约金的设定必须符合法律强制性规定，不得违反公序良俗，否则可能被认定为无效。

在违约发生后，守约方需及时主张权利，否则可能因延迟行使而影响赔偿范围。

具体到房价暴跌案例，如果买家违约导致房屋未能按时成交，卖家在一年后以低价出售，这期间的房价差额通常被视为可赔偿的损失。但关键在于证明违约行为与损失之间的因果关系，以及损失是否在合同订立时可预见。

损失赔偿的认定与限制因素

在房屋买卖违约中，损失赔偿的认定需基于实际损失计算，并受限于可预见性原则和守约方减损义务。根据《民法典》第584条，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。

损失赔偿范围包括直接损失（如房价差额、中介费用）和间接损失（如资金占用成本），但需提供证据证明。

守约方有义务采取适当措施防止损失扩大，例如及时重新挂牌出售房屋，否则不得就扩大的损失请求赔偿。

在裁判中，法院会综合考虑市场行情、违约原因、当事人过错程度等因素，以确定赔偿金额。

律师观点

针对房价暴跌近百万的情况，卖家需证明该损失与买家违约有直接因果联系，且已在违约后合理努力减少损失，如通过多次询价或尽快寻找新买家。如果卖家怠于行动，导致房屋空置或降价过度，法院可能酌情减少赔偿。实践中，此类纠纷往往依赖专业评估报告和交易记录作为证据，以确保裁决公正。