一、税费：别忽略“全承担”陷阱

法拍公告有类标注“一切税费由买受人承担”，这和普通二手房“买卖双方分担”有本质区别。需重点核查两项：

历史税费追缴：若原房主未缴增值税（公寓多为商业性质，税率5.3%）、个税（差额20%或全额1%），买受人需补缴。尤其要注意“土地出让金”——若原公寓土地性质为“划拨”，需按当地基准地价×房屋面积×补缴比例（通常10%-40%）缴纳，部分城市核心地段单套补缴可能超10万元。

税费计算基数：法院评估价≠税费计算基数，部分城市按“核定价”（税务部门核定的最低计税价）计算，若评估价低于核定价，需按核定价缴税，可能增加10%-20%的税费成本。

二、欠费：“自理”背后的累积风险

公告中“水、电、气、物业欠费由买受人自理”，需警惕“长期欠费”：

物业费：公寓物业费通常2-5元/㎡/月，若原房主欠缴3-5年，100㎡公寓欠费可能达1.8-3万元；部分商业公寓还需缴纳“公摊能耗费”“电梯维保费”，需提前向物业公司核查欠费明细。

其他欠费：水电燃气欠费可能包含滞纳金，部分城市燃气开通需补缴“初装费”（若原房主未缴纳），这些费用虽单额不高，但累积后会侵蚀“低价红利”。

三、辅助成本：易被忽略的“必要支出”

贷款成本：法拍房贷款需“先过户后抵押”，部分银行要求缴纳“担保费”（贷款金额的1%-2%），且利率可能比普通二手房高0.5-1个百分点。

清场成本：若法院不负责“清场交付”（公告标注“现状交付”），需自行处理原住户（如租客、原房主），可能产生律师费、搬迁费，极端情况需通过诉讼清场，时间成本和金钱成本均不可控。

核心逻辑：用“全成本”替代“起拍价”决策

法拍公寓的“低价”本质是“风险折价”，理性决策需计算“起拍价+税费+欠费+辅助成本”的总成本，再与同地段普通二手房比价。若总成本低于市场价10%-15%以内，需谨慎评估——风险成本可能已超过价差收益。