不管是上半年还是1-8月份，下面这个表清晰的展示了，今年热销的有哪些盘。

这些盘价值如何，还能不能买呢？我挑几个销售面积高或者销售速度比较快的项目，来做个简单的分析。

一，保利天弈

千万级豪宅改善盘中，卖的最好的，前8个月的销量，也排名第三，仅次于亚运城和万博悦府。

琶洲板块的确定性很高，同价位的新盘中，天弈的地段产品也非常能打。

户型品质都没啥毛病，可能就是学校有点不确定性，开学时间比较晚。

一期清盘速度很快，二期也开始认筹，热度不减。

有127平和170平两个户型，低容积率+小高层+板楼，单价7.9-8.5万，总价1000-1400万之间。

二，万科黄埔新城

超级大的旧改盘，总建面570万方，开发周期去到8-10年了，位置也比较偏，再过去一点点就是增城了。

不过配套没得挑剔，规划11所学校，有体育馆，少年宫，口袋公园，商业综合体和养老医机构。

幼儿园和九年一贯制铁铮学校已经开学，早期的组团已经交楼入住。

新加推了超新规产品，入门面积是70-73平，南向84-93平，99-108平4房，119平/134-139平四房。利用率继续提升，有110-120%左右，功能性也升级了，入门就是3房2卫。

整体单价是2.4-2.85万，最低总价180万左右，不到300万上车4房。相对22年一期开盘的价格，单价便宜了起码4000-5000元以上。

户型利用率上去了，门槛还更低，当时最便宜的3房2卫也要260万，四房更要接近4万的单价。这个盘的建议，我前年就一直强调，只适合近两年需要学位的家庭，否则就继续观望，要么等二手笋盘，要么就是现在这个节点，利用率更高，性价比也上来了。

不过离地铁站的距离不是特别友好，回家最后一公里会比较尴尬。小区体量非常大，卖房时竞争激烈，适合长期持有起码10年以上的家庭。

三，万博悦府

过去两年，广州最热门的楼盘之一，也是去年的销售面积第一。在550-900万这个价位里，它是最能打的，甚至没有之一。当然还有200-300平的大平层，适合预算1200-2000万的顶级买家。

地铁，学校，商业基本上是同时期新盘的顶配，地段在番禺也是核心，品质圈层也不差。主要户型是110，124，140，170平，一期有些年底就能交房，去学校方便，二期则靠近3+7号线地铁口汉溪长隆站，离万象系商业更近。

不过受市场下行的影响，加上对面万博城性价比也挺高，悦府在国庆期间的折扣力度也是很可观的。

四，央璟颂

今年的现象级热门盘之一，4月份才开盘，到9月份卖的差不多了，网签将近500套，马上推最后一栋5栋，年底清盘没什么问题。

虽然在洛溪岛上，但是通过18号线去琶洲，冼村非常方便。

户型利用率很高，设计很先进，小区容积率又只有2.5，一层四到五户，南北都有江景，带游泳池会所。

不过岛上的旧改进度不是很快，学校相对一般，适合未来8-10年不需要学位的年轻人，或者已经解决了学位问题，需要改善的家庭。

5栋的面积为107平，125平，139平，95平的只剩下比较少的楼层。五，未来方洲老黄埔今年热度最高的盘之一，后来居上领先中央公馆，销量也高于海丝城。

虽然是超高层，靠马路，但是有学校，近地铁近商业，最小面积79平就做了3房2卫，当时300万不到上车，还是蛮有吸引力的。

和整个老黄埔板块的盘一样，小面积低总价好上车，还是有不少刚需买家入手的，但是大面积总价高，就会让不少买家介意。

中央公馆，海丝城，珑玥上城的逻辑也差不多。我还是那个观点，只适合5号线沿线通勤，对地铁要求很高的刚需买家。

六，馥香园

接班燕语堂悦，馥香园又成了海珠西刚需刚改买家的香饽饽。三房两卫460万，107平四房560万起步，121平的大四房660-700万，整体的性价比略高于对手。

选择逻辑就是配套的全面，配建小学，楼下就是双地铁，周边的商业配套也较为成熟。

产品力在海珠西也能打，利用率120%以上，户型设计没什么对手，非超高层，在海珠的容积率也相对比较低。

目前展示了一楼大堂，架空层，电梯间，地下车库和园林的部分实景，样板间也做出来了。如果你的目标是海珠西，首先来看看这个盘。

七，珑曜上城

都说这里荒凉，周边没商业没人气，但低总价+近地铁+九年一贯制学校，对预算有限，有依赖地铁的刚需来说，是很有吸引力的。

刚开盘的时候，73平150-160万，87平180-210万，106平四房235-260万，130平就320-330万。300万出头的总价，距离一个站的朗誉，只能买到92平，距离两个站的番禺广场，去年只能买到88平3房2卫。

整体来看，性价比还是比较高的，特别是对于预算150-250万的买家而言，地铁学校都有了，一条3号线直通珠江新城，也就40分钟。

不过这个预算，在这个方向看房的朋友，大概率也不会错过对比亚运城，那边的配套成熟度，学位的确定性，是完胜这边的。

八，天河都荟

虽然销量面积没有进入前20，但销售额比较高，也值得重点说说。毕竟一期差不多3个月清盘，只剩下少部分大面积了，二期首开也卖的比较好。

天河的热门板块，卖出了黄埔番禺的单价和总价，比天河东的次新二手也便宜，确实有性价比。

72平总价300万出头，85平380万，105平460万，124平570万，144平770万，整体单价为4.2-5.4万。

综合素质确实比较好，离地铁站大概600-900米，南地块300米左右就有商业综合体广百广场，自己配建了九年一贯制学校还是广州中学教育集团。

"学铁商"三要素都有，户型利用率还有120%，容积率只有2.5，3-3.3米的层高，配套和产品都没有太多可挑剔的地方。

除了以上8个盘，还有亚运城，万科理想花地，中建海丝城，广地花园，保利天曜，珠江天悦这些也在榜的。不在榜单上的热门盘，比如越秀云悦，嘉悦云启，辰园湖境，保利珠江印象，因为开盘时间晚/体量不大等原因，没有出现在榜单上。

但在板块内极具优势的户型设计，超高的利用率，相对有性价比的单价总价，也让这些盘在低迷的市场保持着比较好的去化速度。

这也是目前广州楼市的一个底层逻辑，高利用率的背景下，新盘在总价上是有性价比的。不过这种利用率的放开似乎也到了终点，很多新开的盘也无法做出超110%以上的利用率，未来大概率是100%左右。