近期中介分销发了不少鼓楼改善新盘屏西天悦的特价信息，算出来均价不到4W，加上群友此前分享的保利天瓒 4%跳5%，屏西天悦 4%跳4.5%跳5%，可以说房企对在售的新盘都做出了较大力度的去化手段。

2023年11月18日，保利以楼面价28677元/㎡，拿下屏西地块二，即目前的屏湖精装社区，楼面价23962元/㎡拿下屏西地块四，即目前的屏悦毛坯社区。

项目去年上市，首开精装这边均价4.5W+，截至目前的去化也比较有意思。

项目毛坯定位刚改，精装地块采取高低配设计，把143平的起步放在了洋房楼栋，大户型的188-240设计在了高楼层。

由于地块狭长，这种设计的优势在于，在没有社区资源照顾下，周边都是低矮社区，只能通过视野做加持，如果采取常规的入户即客厅，视野就限定在南向，南向就是自身阻挡，毫无效果。

所以项目对大户型都做了端厅的设计，远离核心筒，通过L型玻璃达到视野效果。

这种设计在天瓒也有类似，近年不少改善盘都开始采用，无非都是样板房视野够亮，目前新盘楼间距一般，只能通过侧边做拓展。

劣势就是西端存在西晒更严重的问题，此外就是横向楼栋的隐私问题。

回到屏西天悦，以精装地块，目前项目网签情况如下：

分析：项目的网签数据，140平的洋房最热销，已经清盘，洋房的居住舒适度再加低门槛面积段。

剩余的189、240平是目前的去化相对偏差的地带。

按当初均价4.5W+，一套总价800W以上，项目这种房源占比高达50%以上，意味着这个项目近一半都是800W客户，这已经不是普通改善社区，接近高改社区。

从这些大面积的去化差异也能看出，东端头占比更高，平均达到74%，高楼层占比82%，由于项目洋房10楼以下，如果买低楼层东端，客厅就对着洋房。

从目前的特价房源来看，都集中在去化偏差的部分，要么西端，要么低楼层东端。

其中188的15层西端，特价已经3.9W，如果算上佣金返利等，精装3.8W左右，这价格对比2.86W拿地价，大概率是没利润了。

对于西端房源目前还有一个隐患，即屏西旧改的另外一部分还在，后续如果推进旧改，那西端的视野就会对着后面盖出来的高楼，那意味着视野加持消失。

综上，从这里也能看出项目目前的大户型，主打宣传点就是所谓的高层视野，如同天瓒，也是一直宣传东侧的晋安河视野。

这就对很多项目有个参考，目前的改善盘，特别是大户型，如果没有优质的景观资源，那它可能就卖不上价，甚至比同社区的门槛面积还要便宜。

这种案例之前在桂语映月等都是案例，如今的屏西天悦，部分房源已经也是类似情况。

这就给后续要做大户型灯塔的项目一个警醒，大户型意味着高总价，福州目前800W以上的客群，能够去买这种高密度的社区，还是500W起步的混合社区，到底有多少人愿意？

上次盘点了改善去化情况，距今过了大半年，再看看这些项目的去化情况：

建发瑞云：

项目在冲击清盘的路上，已经冲击了大半年，还没结束，月均4套走量，目前库存还是在217平的身上，总价800W以上。

建发灏云：

项目这半年去化不错，月均20套，从分布来看，户型越小去化越高，不同点是220平的去化远强于189平。

查看楼栋布局图，220平同样看晋安河，所谓的189平安排在社区内，这种高密度的社区，视野实在一般。

对于项目而言，这么强势的表现，结果群友聊改善的时候，都未提及，也有点意思。

建发紫宸：

项目这半年月均7套，福州目前的豪宅盘，首开后，去化持续走低。

从房源分布来看，269平的去化最低，起步门槛去化也偏低，大户型去化不错。

绿城芝蘭月华：

项目这半年月均18套，算是改善盘里面流量最高的一个，项目的去化同样和之前分析一样，193平，220平的总价实在过高。

其中193平去化极低，北侧是医院，东侧是待建设的高密度安置房，南侧又有自身32层的住宅遮挡，可谓密不透风。

这种属性的房子，给800W的客群，可想而知。

保利天瓒：

项目这半年月均9套，近期项目特价房源也跌破4W，去化分布也是越大越难卖。

项目目前宣传重点就是大户型的L型客厅视野采光，搭配晋安河。

只不过这种袖珍社区，晋安河这个资源，从目前的供应来看，环南、琯尾街都有类似的改善供应。

一条晋安河，快被大几百套的改善新房看光了。

华润中寰悦府：

今年去化最强势的改善新盘，去化分布非常特别，169平的大高层，去化率高达70%，背后酒店，离高架也不远，700W的总价，比起步门槛129平买的还多。

对于129、139平的差异，主要在于户型差别，139虽然多10平，但是布局强不少，所以去化更优。

左海烟山江翠：

首开过后月均10套，项目的去化分布也比较有意思，北向看江的房源都做到高去化，其中7号楼典型，东端能看江高去化。

此外就是项目的门槛127平，南向的两栋，由于南向头排，加上是门槛产品，最终低楼层低总价的房源，去化也不错。

非常典型的头尾都不错，中间不好卖。

使用上次3月底拉的数据，对比这次的拉的数据，计算7个多月，这些改善新盘去化数据：

分析：从目前汇总数据来看，500-700W的去化是最多的，至于500W以下，由于鼓台此前没有供应，所以数据偏低。

在700-900W的部分，这是目前鼓台竞争最激烈的地方，目前库存最多的也是这个区间，只不过目前如屏西天悦等，都开始降低价格，尽量压到800W以下。

对于这部分的客群，从上面项目的盘点能看到，房源除了户型、社区这些常见属性外，景观视野等都有较大要求。

即便身处市区，特别在目前钢铁森林的供应下，不错的视野采光都是较大加分项。

否则这些房源单价可能上不了4W，比同社区更小的面积还要低。

对于后续福州的改善供应，目前主要是就是二内晋，其中环南的左海、国贸，以及左海的紫阳隐翠公馆、福厝·凤鸣天玺、以及后续河南旧改的新榕、左海。

这些项目的大面积设计，如何吸引这部分竞争激烈的客群，实在难度不小。

在土拍市场做出调整后，这种高改客群的选择也变得多样化，江景房、别墅、以及能看晋安河的上百套房源。

如何做到稀缺，可能这些客群也很头疼。

毕竟这种房源在未来的流通上，如果没有稀缺性，又有一堆供应，保值风险实在过大。