来自第一地产

近期上海楼市最受关注的话题之一，莫过于物业费的大变动——

徐汇滨江某豪宅物业费直降23%；浦东、杨浦多个小区要么下调收费，要么通过“团购物业”的新模式实现服务升级。

而这背后的主要原因，一方面是楼市降温、物业行业“供大于求”的市场倒逼；另一方面更关键的支撑则来自政策赋能 ——

2025年11月正式通过的上海物业新规，已于 2026年1月1日起正式生效，为业主权益保驾护航。

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现象上海多小区物业费“大跳水”，最高降23%

近期，上海物业费调整潮全面蔓延，不同小区走出了差异化路线，但核心都围绕着业主受益：- 徐汇滨江的御江廷直接让利，物业费从原定的13.6元/平米/月降至10.5元/平米/月，降幅超23%，还推出三个月免费停车权益，100平米户型每年能省3720元。

图片来源于网络- 浦东北蔡的大华斐勒公园通过第三方评估重构收费体系，住宅物业费从10元/平米/月下降到在8元/平米/月，地下室从5元降到4元/平米/月，实现服务不打折，价格更合理的质价重配。

大华斐勒公园效果图- 杨浦区定海路街道则创新出了“团购物业”的模式，12个老旧小区整合招标，物业费从0.18元/平米/月调整至0.6-0.8元/平米/月，尽管价格提升，服务却升级为“四保三优”的标准，业主同意率超77.94%。——可以看到，无论涨跌，物业服务的“透明化”和“质价相符”成为核心共识。

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新规五大核心变革，业主手握主动权

2026年1月1日起实施的《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》，堪称业主的“权益保障书”，从根本上改变了业主与物业的博弈格局：

1. 换物业门槛大降：新规明确，只要20%以上业主联名提议，居委会便可组织全体业主投票，决定是否解聘当前物业。

今后，面对不作为、乱作为的物业，业主无需再忍气吞声，真正实现“我的小区我做主”。

2. 业委会“实权上线”： 新规取消了招标代理机构库及投标保证金标准指引，简化了流程，但也要求业委会自主判断是否聘请代理机构、合理设定保证金。

对此，后续亟待出台配套细则，确保“放权不放责”，让流程简化与规范并行。

3. 评标透明堵漏洞：新增物业企业现场答辩环节，核心服务能力、管理方案当面验货；评标团扩充至 5 人以上单数，专业评委（物业专家、法律人士等）占比不低于 2/3，组长从专家中随机产生，杜绝暗箱操作。

4. 双向约束更公平：针对中标物业，如并非因不可抗力放弃中标，物业将被扣除信用分，直接影响后续投标资格；开发商或业委会无正当理由未按程序发中标通知，房管局将责令整改并通告全体业主。

5. 续聘需凭业主投票：原物业想续聘必须提前提交管理方案，由业委会组织业主表决；未提交方案或表决不通过的，需重新拟定方案再次投票，杜绝业委会的 “一言堂”。

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背后不止降价，更是“质价重塑”

这场物业变革的核心，并非单纯降价，而是新规倒逼下的“质价相符”。对于物业行业而言，这意味着“躺赚时代”终结：要么通过规模化、精细化管理降低成本，要么通过服务升级赢得溢价，那些服务差、效率低的小微物业企业，正面临被淘汰的命运。不过，也有业主担心物业调整、降价后服务缩水，可通过三点防范：

1. 合同量化服务标准：比如明确楼道清扫频次、绿化修剪周期、维修响应时间等细节，越具体越好。

2. 建立业主监督机制：成立监督小组，定期对照合同检查服务质量，不达标可要求整改、扣违约金甚至解除合同。

3. 推动物业降本增效：比如已经有物业通过 AI 视频识别替代部分保安巡逻，以及采用智能感应灯降低能耗、线上化管理减少人力成本等方式，让物业在降价后仍能维持合理盈利，保障服务不缩水。

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影响行业洗牌加速，业主受益

这场变革对上海业主和物业行业的影响深远且直接。

- 对业主：不仅可能享受物业费下调的“真金白银”优惠，还能通过公示系统监督资金使用，用投票权决定物业去留，居住品质和权益保障双重提升。

- 对行业：“优质优价”成为主流，品牌物业通过服务升级实现资产保值，而低效物业将被市场淘汰。- 对市场：老旧小区通过“物业+养老”、“微更新”等创新模式焕发新生，如徐汇区已试点物业提供陪诊、居家护理等服务，让物业费花得更有价值。

这场物业变革，把小区治理的主动权还给了业主，让物业费真正物有所值。

随着新规全面落地，未来上海小区的核心竞争力，将不再只是地段和房价，而是透明的管理、匹配的服务和业主的话语权。