房价涨跌的宏观意义，正在褪去。
伴随着城镇化进入新阶段，住房供求关系发生逆转，房地产发展基本告别了大规模扩张，楼市救市已经进入新的周期。可以看到，从8月北京带头松绑楼市后，全国一二三四线城市紧紧跟随步伐，掀起了救市组合拳的浪潮。
中指研究院统计，前三季度全国约200个省市出台提振政策超470条。
不过这一波救市，相较以前却有比较大的变化。救市方式不再是以前大开大合自上而下的大招，而是更加谨慎且细水长流的修补性政策。
比如需求端有两大税收减免，扩大契税优惠范围、统一增值税优惠。供给端的限购松绑持续升级，从三四线全面放开，到核心二线取消限制，再到北上深优化限购政策，已经实现了多数城市无限购的市场环境。而金融支持上，利率不再区分首套二套利率房贷、公积金提额等配套政策同步发力，从购房成本、交易流程、需求释放等多维度降低置业门槛。正对应上了国家对房地产未来5年的最新定调：推动房地产高质量发展。
政策对楼市调性的改变，意味着整个市场的发展方向和定位都跟着变化，过去房地产是被放在经济工作防风险领域的，但这次是纳入“保障和改善民生”的框架当中。
所以对于救市，既不再是刺激，也不是重新拉起，而是在现有的量价基础上做好市场的回稳和筑底，托住整个基本盘。
温和的救市节奏，意味着楼市并不会出现明显效果，毕竟市场的复苏，肯定是量在价先。比如说深圳，9月新政效应很快减退，银十成色很一般，据乐有家数据，10月一手住宅网签量环比下降14.1%，同比下降51.1%；二手住宅网签量环比下降7.7%，同比下降31.4%，成交规模维持在低位。
全国数据也是这样的。据国家统计局，1至10月，新建商品房销售面积7.2亿平米，同比下降6.8%，其中住宅销售面积下降7.0%。
按这个趋势下去，今年商品房销售面积大概率低于10亿平米，而这一数据的峰值高达17.9亿平米，下降幅度估计要达到40%了。
二手房销售数据方面，根据机构统计数据，3月份之后成交规模都在逐月下降。
楼市销售数据大幅下跌，与当下市场心态有一定关系。试想刚买完房，房价就跌了，这一跌不是周期性波动，而是一次时间长、烈度大的下行，你完全不知道这种市场会持续多久，结果如何，你还会愿意买房吗？
事实上，从4月份开始，房价跌幅面就在持续扩大，最新70个大中城市，仅6城新房价格实现环比上涨，二手房价跟上个月一样，无论环比、同比均全线下跌。
同时，商品房销售额跌幅即将再次登上两位数，前10月新建商品房销售额下降9.6%，其中住宅销售额下降9.4%，销售额调整幅度大于销售面积，说明平均房价在下跌，同时9.6%的跌幅，为年内最大。
如果看机构数据也是一样，百城二手房价连跌42个月，按年计算时间已经长达3年半。
房价持续下跌，买房就亏，给卖房业主和买房人刻下了越等价格越便宜的印象，市场信心降至谷底。这样一来，房子就更不好卖了，一旦楼市成交量恢复不了，房价就会继续跌下去。这个看央行城镇储户调查数据能够感受一二。
据央行调查，对2025四季度房价，有23.5%居民预期下跌，55.6%居民预期基本不变，只有9.1%居民预期上涨，剩余居民表示看不准。
至此，对下季房价预期上涨的人数已连续两个季度不足10%，虽然三季度预期上涨的比例有所上升，但预期下降的比例同样在上升，且增长幅度高于预期上涨的人数占比，这说明第三季度市场信心仍在下行。
市场信心明显进入低位，除了买房，卖房也成了头号风险。
对于买房，不管是什么时候，大多数人都是没有全款能力，但随着房价下跌，很多房产的剩余贷款，可能比房子当前市价都要高，卖房的话还要贴钱。
针对这种卖完房要倒欠银行的现象，出现了一个名词叫“房贷倒挂”，对此第一财经做了采访。里面就讲到有一位业主2020年买的房产，当时首付200万元，算上利息，贷款总额超过650万元，然而如今这套房子的售价市价只有360万，市场价仅是贷款总额的一半左右。
这几年经济环境不好，家庭收入降低，为了减轻家庭负担想卖掉房子，但中介说卖房要自砍一刀大出血，单价可能不到3万元。也就是说首付早已经跌没了，房子早已经是负资产。
这种现象其实也很多，虽然房贷倒挂不影响继续还月供的意愿，因为多数人买房是为了住，只要月供还的上，还是愿意继续扛。但是这几年经济预期不理想，很多人收入下降难以背动月供，能选择的路，可能只有忍痛卖房。
事实上，所以面对房贷倒挂，个人处于比较被动的境况，贷款卖房也是没办法的事，毕竟在房地产的下行周期里，没有赢家，唯一的路子，是市场尽快实现止跌。
只不过我们的房地产市场，现在仍在摸底期。正如国家统计局付凌晖强调，房地产市场的修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。
房说君有话说，虽然说房价持续下跌，买房就亏，卖房也亏，但当下房市的供需关系发生重大变化，购房逻辑已经变了，也就注定有一部分房产的金融属性越来越低，这也是最近几年国家不断强调的，房地产保障和改善民生的属性，当然了，房价也很难再出现动不动就暴涨的情况，更多的是围绕着经济规律上下波动，可能会偏离，但一定不会太远。
本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：楼市隐隐侠）