你知道现在楼市降到什么程度吗？一来市场销售恶化，据国家统计局数据推算，7月全国新建商品房销售面积、销售额，环比分别回落46%和48%。

可以看到，7月楼市销售比6月降幅接近一半，而且销售额降幅比例更大，这说明楼市以价换量已成为普遍现象，大家的购房预期不足，导致销售创新低，房价也在加速补跌。

从70个大中城市房价变动看，7月新房价格上涨城市6个，下跌60个，二手房价格上涨城市1个，下跌68个。综合来看，房价下跌的城市数量已连续4个月增多。

再者贷款硬着陆了？7月份，住户贷款减少了4893亿元，其中，短期贷款减少3827亿元，同比多减1671亿元；中长期贷款减少1100亿元，同比多减1200亿元。

也就是说，无论消费贷，还是房贷，都在减少，说明了居民端贷款意愿非常低，尤其是房贷增量也为负数，只有一个解释，那就是大多数人都在去杠杆。毕竟房地产市场只要有成交，都会有贷款增加，除非都全款买房了，但你知道的这不现实。数据上也佐证了这一点。

据国家统计局，今年前7月个人按揭贷款7918亿元，同比下降9.3%。

事实上，不管市场销售也好，贷款增量也罢，都印证着当前楼市以价换量正在失效。对房地产而言，下一步最大风险是流动性风险，没有销量就没有流动性，无疑是最大的贬值。

毕竟我国贷款利率已经一降再降，根据央行统计，2020年以来，累计降准12次，下调政策利率9次，带动1年期和5年期以上贷款报价利率下降115个和130个基点。到现在，全国个人首套房贷利率只有3%上下，已经持续下滑近三年了。

在贷款成本不断降低的过程中，也没能刺激到新的买房需求，难道购房者都比较傻吗？

其实，这背后有两套逻辑。

一个是观望逻辑。

在市场整体下行的同时，需求端对高房价的支撑能力还在减弱。我们看到高端项目热销，仅仅是个案而已。近几年，二手房交易占比逐步提高，不仅因为房地产正从“增量开发”向“存量流通”加速转型，更重要的是，对于很多购房者来说，二手房普遍存在较大的议价空间，不光选择多，价格也越来越低。

数据显示，7月，百城二手房挂牌量258.56万套，同比去年增长11.58%。一线城市增加10.55%，深圳以36.66%的同比增幅领跑。

与此同时，挂牌价普遍下跌，7月份百城挂牌均价同比下降8.5%，并且流动性持续恶化，一线城市房源成交周期突破103天，同比增加9.18%。

说白了，就是以价也不会换量了，购房者观望情绪浓厚，越跌越不买。

一个是预期逻辑。

心理预期对楼市发展的影响很大，它是有短期的市场情绪，以及未来三至五年的整体判断决定。这种预期不仅包括人口、土地、政策、还包括货币、收入水平、经济环境等等诸多不确定的动态因素。

所以用全面低利率刺激老百姓借钱消费的措施，本身就挺讽刺的。之所以现在老百姓的理财投资观念非常保守，是因为很多人的债务压力已经到了危险边缘。

别看房价下降和楼市降温，房贷余额连续9个月下降，但是居民负债率早就被拉到很高，根据国家金融与发展实验室的最新数据，居民部门杠杆率61.1%，另外，一季度全国网贷规模达到12.8万亿，比去年涨了29.6%。

如今的情况，跟前几年是完全不一样的，回想2017年上下，全国楼市很热，几乎每个城市的房价都在上涨，尤其是大城市及周边，房价翻倍的都非常多。大家对未来发展乐观，买房的意愿很强，甚至“什么都敢买”。

一旦未来发展不确定或收入下降，大家就会收缩消费，就像现在，看似房价跌了，利率也只有高峰时期的 40% - 50%，别说买房了，甚至什么都不想买。这时候再通过用降准、降息刺激人们买房，基本上效果就很低了。

我们看到的是，对楼市的治理，开始跳出本身，转向修复基本面。

最近这段时间，国家连续出手了，有针对性的增加收入、完善福利。比如，生育补贴、学前教育免费、消费贷贴息、社保保障等，政策重心加速转向投资于人。

当然很多人觉得这些措施杯水车薪，但是有总比没有好，走出这一步的意义更大。过去很多人一直呼吁说“直接发钱”，之所以迟迟没发，很大程度跟我们国家“轻消费、重生产”的增长模式有关。说白了就是无论福利体系还是休假制度，明显以生产端效率为优先考量。

但现在情况大不一样了，伴随着外部冲击带来的不确定性增加，过去那套模式所能取得的经济增速明显低于潜在水平，所以我们必须将发展重心向“拉内需、促消费”靠拢，并持续坚持。

房说君有话说，这正是我们今天选择拧开阀门、直接发钱的现实基础，尽管在调整过程中我们还会遇见问题，而且可以预见的是，至少未来这几年内，还得承受阵痛，不仅有来自行业自身的调整，比如挤泡沫、供求失衡，也有来自基本面的影响。回暖路漫漫，每个有房人士都必须思考一个问题：如果房地产在整个经济体系中已经成为配角，房子在你的资产配置里，要不要调整？

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